Што такое кандамініюмаў, аб'екты кандамініюмаў? Таварыства ўласнікаў жылля

Наш час - стагоддзе бесперапыннай глабалізацыі. І таму не выклікае здзіўлення факт таго, што ў шматлікіх краінах свету адбываецца працэс аб'яднання людзей у розныя арганізацыі і супольнасці. Сёння многія з нас да гэтага часу не ведаюць, што такое кандамініюмаў, для нашай краіны гэта паняцце дагэтуль асацыюецца з чымсьці далёкім і малавывучаным. Разам з тым кандамініюмаў ўжо шырока распаўсюджаны ў многіх дзяржавах.

агульнае апісанне

Такім чынам, што такое кандамініюмаў? Пад гэтым паняццем хаваецца не асобна узятае будынак або будынак, а форма ўласнасці канкрэтнага жылога комплексу. Паралельна з гэтым кожная кватэра належыць выключна свайму гаспадару, а такія тэрыторыі як лесвічныя клеткі, холы, тэхнічныя паверхі, дваровыя пляцоўкі, знаходзяцца ў сумеснай уласнасці ўсіх жыхароў. Пры гэтым паняцце можа ставіцца не толькі да аднаго жылога дома, а да цэлага комплексу розных будынкаў.

Гісторыя ўзнікнення

Першапачаткова аб тым, што такое кандамініюмаў даведаліся, жыхары Вялікабрытаніі. Падобная сістэма валодання і кіравання нерухомасцю існуе і ў Аўстраліі, але там яна носіць назву Strata Title. Вельмі актыўна выкарыстоўваюць кандамініюмаў ў Канадзе і ЗША. Калі ж казаць пра Расею, то тут абсалютна ідэнтычным аналагам разглядаемага намі тэрміну можна лічыць таварыства ўласнікаў жылля (ТСЖ). Таксама кандамініюмаў шырока распаўсюджаныя ў Аб'яднаных Арабскіх Эміратах, Індыі, ПАР, Сінгапуры, Тайландзе.

асаблівасці

Дадзеная форма уласнасці характарызуецца тым, што ў ёй адсутнічае паняцце арэнды. Акрамя таго, выключаецца магчымасць валодаць уласнасцю абмежаваны перыяд часу. Ва ўсіх кандамініюмаў іх уласнасць - аб'екты нерухомасці.

Абсалютна ўся нерухомасць, якая ўваходзіць у склад кандамініюмаў, знаходзіцца ў валоданні уласнікаў кватэр. Што тычыцца рашэнняў пытанняў па змесце, напрыклад, прыдамавой тэрыторыі або іншай агульнай уласнасці, то такія нюансы гаспадары кватэр вырашаюць на агульных сходах, якія праводзяцца на рэгулярнай аснове ў абумоўлены час. На гэтых сходах могуць таксама вырашацца пытанні і пра тое, як будзе адбывацца кіраванне шматкватэрным домам або комплексам дамоў.

Стварэнне кандамініюмаў ў Расійскай Федэрацыі

Дадзенае аб'яднанне жыхароў ствараецца наступным чынам:

• Папярэдні этап. Так званая актыўная група (уласнікаў дома або жа кватэр) вырабляе збор розных дакументаў, ажыццяўляе падрыхтоўку праекта статута аб'яднання, мае зносіны з астатнімі ўладальнікамі жылой плошчы, выбірае орган кіраваньня.
• Сход. Пра тое, што будзе праводзіцца сход, усіх уласнікаў жылля паведамляюць загадзя. Прычым не менш чым за два тыдні да прызначанай даты. На гэтым сходзе афармляецца статут кандамініюмаў і праходзіць галасаванне з мэтай выбраць праўленне.
• Рэгістрацыя. Пастаноўка на ўлік новаўтворанага аб'яднання ў дзяржаўныя органы вырабляецца без ўнясення якой-небудзь платы і праходзіць на працягу месяца. У гэты ж перыяд, калі ўся патрабаваная дакументацыя будзе аформлена і атрымана, старшыня ініцыюе адкрыццё разліковага рахунку, на які пасля ўсе жыхары будуць выконваць аплату плацяжоў.

годнасці кандамініюмаў

Перавагі такога аб'яднання наступныя:

• Высокая ступень адказнасці кожнага ўладальніка за ўтрыманне ў належным выглядзе свайго жылля. А ўсё таму, што кандамініюмаў прадугледжвае некалькі уласнікаў дома, якія сумесна ўтрымліваюць агульную плошчу. У сувязі з гэтым кожны ўладальнік кватэры пачынае сур'ёзна ставіцца як да свайго асабістага, так і сумесным маёмасці.
• Тыя грашовыя сродкі, якія кандамініюмаў пералічвае ў якасці аплаты за камунальныя паслугі, не абкладаюцца ніякімі падаткамі, паколькі дадзенае аб'яднанне не з'яўляецца прыбытковай арганізацыяй.
• У тых выпадках, калі ў кандамініюмаў жывуць маламаёмасныя грамадзяне, яны маюць законнае права падаць заяву з мэтай афармлення субсідыі ад дзяржавы для наступнай аплаты камунальных паслуг.
• Уладальнікі кватэр маюць права самастойна вырашаць усе пытанні, якія закранаюць аб'екты кандамініюмаў. Таксама людзі распараджаюцца сродкамі, якія неабходна выкарыстоўваць для вырашэння гаспадарчых патрэб.
• Жыхары кандамініюмаў самі кантралююць грошы, выдаткаваныя на правядзенне, да прыкладу, капітальнага рамонту будынка або рамонту даху.
• Ўласнікі жылля маюць права самастойна распараджацца наяўнымі ў іх кватэрамі і здзяйсняць розныя здзелкі з імі. Акрамя гэтага, на агульным сходзе цалкам можна вырашыць пытанне аб выкарыстанні агульнай тэрыторыі кандамініюмаў, дзякуючы чаму дапускаецца атрыманне даходу на карысць аб'яднання.
• Рашэнне розных праблем у судовым парадку працякае нашмат больш эфектыўна ў рамках усяго кандамініюмаў, чым у асобе аднаго чалавека.
• Ўласнікі кватэр, якія маюць істотную запазычанасць за камунальныя паслугі, па рашэнню агульнага сходу могуць здзейсніць працоўны ўнёсак на карысць кандамініюмаў, каб не пагашаць доўг.

Безумоўным плюсам такога аб'яднання можна лічыць ўкладанне сродкаў у яго маёмасць. Большасць жыхароў краін заходняга свету выкарыстоўваюць магчымасць захаваць назапашаныя сродкі шляхам укладання іх у кандамініюмаў таму, што гэта зручна, а самае галоўнае - надзейна. Дадзеныя інвестыцыі цалкам абаронены ад інфляцыі або іншых рызык. Асаблівую ўвагу прыцягваюць тыя аб'екты, кошт якіх з часам расце. Цалкам абгрунтаванай, i даказаным фактам з'яўляецца тое, што стан самой жылой плошчы (кватэры) вельмі мала ўплывае на фарміраванне канчатковай кошту. У дадзеным выпадку галоўную ролю адыгрывае месцазнаходжанне і кошт абслугоўвання кандамініюмаў, агульная плошча кватэры, узрост жылога комплексу ці дома.

адмоўныя моманты

Галоўным недахопам кандамініюмаў можна лічыць яго рэгістрацыю ў дзяржаўных органах. Гэта вельмі няпростая задача, для вырашэння якой патрабуецца нямала выдаткаў часу і сіл. У тых выпадках, калі такое сумеснае валоданне маёмасцю рэгіструецца ўпершыню, тэхнічны пашпарт гэтага аб'яднання афармляецца за кошт бюджэтных сродкаў.

Другім адмоўным якасцю кандамініюмаў з'яўляецца ўтрыманне жылля. У сувязі з тым, што ўся нагрузка па рамонце і абслугоўванню сістэм камунікацый кладзецца на плечы уладальнікаў кватэр, і аплата за ўсе гэтыя аперацыі таксама ажыццяўляецца з іх кішэні. Прыдамавых тэрыторыя аб'яднання абкладаецца зямельным падаткам.

рэзервовы фонд

Разбіраючыся, што такое кандамініюмаў, варта паказаць на наяўнасць у гэтым аб'яднанні спецыяльнага рэзервовага фонду, створанага для незапланаваных выдаткаў, якія пакрываюць наступствы розных форс-мажорных абставін (напрыклад, пажар ці прарыў каналізацыі). Такая практыка мае месца ў многіх развітых краінах. Дзякуючы гэтаму ў кандамініюмаў выдаткі на рамонтныя работы пакрываюцца з агульных зберажэнняў, а патрабаваныя працы выконваюць толькі правераныя падрадныя арганізацыі. Такое пісьменнае кіраванне шматкватэрным домам і прывяло да папулярнасці кандамініюмаў ў Еўропе і Амерыцы.

бясспрэчная перавага

Жыллё ў кандамініюмаў значна танней, чым у асобным прыватным доме. Розніца ў кошце паміж гэтым двума аб'ектамі нерухомасці можа дасягаць сотняў тысяч даляраў. Акрамя гэтага, падатак на прыватны дом больш, чым на кватэру ў кандамініюмаў.

Расійская рэальнасць

У Расійскай Федэрацыі закон аб кандамініюмаў быў зацверджаны 15 чэрвеня 1996 года. Гэтым дакументам сцвярджалася, што кандамініюмаў - сукупнасць як жылых, так і нежылых памяшканняў, зямельнага ўчастка, камунікацый жылога шматкватэрнага дома або некалькіх дамоў аднасямейных тыпу. Аднак з 1 сакавіка 2005 года паняцце кандамініюмаў ў расійскім заканадаўстве перастала існаваць. Сучасны Жыллёвы кодэкс прадугледжвае аналаг апісванага аб'яднання - таварыства ўласнікаў жылля, якое варта разгледзець дэталёва.

фарміраванне таварыствы

Ствараецца таварыства на падставе рашэння сходу уласнікаў кватэр, якое праводзіцца на аснове артыкулаў 45-18 ВК Расіі. Таварыства лiчыцца створанай, калі за гэта прагаласуе большасць галасоў усіх уладальнікаў кватэр. Важна адзначыць, што не ўсе ўласнікі жылля ў шматкватэрным доме становяцца членам ТСЖ аўтаматычна. Для гэтага неабходна напісаць адпаведную заяву аб уступленні ў аб'яднанне. Акрамя таго, у любы час член таварыства мае права выйсці з некамерцыйнай арганізацыі, а чалавек, які не з'яўляецца чальцом ТСЖ, таксама можа ў патрэбны яму момант часу ўступіць у арганізацыю. Таксама выбіраецца старшыня ТСЖ.

асаблівасці галасавання

Заканадаўства РФ не загадвае, як менавіта варта праводзіць падлік галасоў на сходзе ТСЖ.

Варыянты падліку наступныя:

• Колькасць галасоў знаходзіцца ў прамой залежнасці ад агульнай плошчы памяшканняў. Прасцей кажучы, чым больш пляц, якой валодае чалавек, - тым больш галасоў ён мае на агульным сходзе.
• Адзін член ТСЖ мае адзін голас. Нават калі ўласнік валодае некалькімі памяшканнямі, то ён усё роўна не будзе мець якіх-небудзь пераваг. Калі маецца два ўласніка кватэры, то кожны з іх будзе мець права галасаваць.
• Адно памяшканне прыраўноўваецца да аднаго голасу. У дадзеным выпадку не прымаецца пад увагу колькасць уласнікаў і розніца ў плошчах.

Функцыі кіраўніка таварыства

Старшыня ТСЖ на аснове дзеючага заканадаўства надзелены пэўнымі правамі і абавязкамі. Паколькі кіраўніка ТСЖ выбіраюць самі ўладальнікі кватэр, то яго пры неабходнасці могуць зняць з пасады. Тэрмін яго паўнамоцтваў абмежаваны па часе на аснове зацверджанага статута таварыства. Да асноўных функцый старшыні адносяцца:

• Забеспячэнне выканання тых рашэнняў, якія былі прынятыя праўленнем ТСЖ.
• Выдача указанняў і распараджэнняў службовым асобам ТСЖ.
• Здзяйсненне дзеянняў ад імя таварыства без даверанасці.
• Падпісанне плацежных дакументаў і здзяйсненне здзелак, якія, паводле статуту ці законе, не адносяцца да кампетэнцыі агульнага сходу (праўлення).
• Распрацоўваць і прадстаўляць для зацвярджэння сходам ТСЖ правілы ўнутранага распарадку для персаналу, які займаецца непасрэдным абслугоўваннем дома. Пры гэтым памер яго заработнай платы, як і заробак самога старшыні, зацвярджаюцца падчас правядзення агульнага сходу або пасяджэння праўлення.

недахоп ТСЖ

Як паказала практыка, многія члены таварыства вельмі неахвотна аплачваюць рахункі. Пры гэтым спосабаў уздзеяння на злоснага неплацельшчыка не так ужо і шмат. Нават калі правесці галасаванне і выключыць даўжніка з ТСЖ, то ён усё роўна застаецца жыхаром дома. Выселіць чалавека на падставе судовага рашэння - гэта таксама вялікая праблема юрыдычнага характару, да ўсяго іншага і судовыя выдаткі аплачваць будзе непасрэдна ТСЖ.

справы замежныя

Калі разглядаць кандамініюмаў Канады, то тут варта адзначыць, што кошт жылля ў гэтых аб'яднаннях з кожным годам становіцца ўсё вышэй і вышэй. Такая сітуацыя вельмі выгадная для інвестараў, якія набываюць жыллё для яго наступнай здачы ў арэнду.

Што тычыцца Францыі, то кандамініюмаў сканцэнтраваны ў большасці сваёй у буйных гарадах краіны. У прыватнасці, на думку экспертаў, у парыжскім раёне Сен-Жермен двухпакаёвая кватэра, размешчаная ў кандамініюмаў, будзе каштаваць прыкладна паўтара мільёна еўра.

У Злучаных Штатах Амерыкі кандамініюмаў атрымалі сваё развіццё не толькі ў мегаполісах, але і ў невялікіх гарадах. Самае цікавае, што прынцып кандамініюмаў тут распаўсюджваецца ў некаторых штатах нават на прыватныя, асобна стаяць хаты.