Арэнда зямельных участкаў: складанне і заключэнне дагавора арэнды, тэрміны арэнды ўчастка

Актуальнасць арэнды зямлі і выкарыстання яе ў сваіх мэтах не знізіцца ніколі. Арэнда зямельных участкаў - самы просты спосаб стаць уладальнікам кавалачка зямлі, які можна выкарыстоўваць згодна сваім уяўленням аб эканамічнай эфектыўнасці. Бо на арандаваным участку дазволена нават будаўніцтва. Але, як і ўсюды, юрыдычныя пытанні - не без нюансаў.

Агульныя ўяўленні аб арэндзе зямлі

Усе патрабаванні да афармлення зямельных участкаў ўнаём на тэрыторыі Расіі сабраны ў Зямельным кодэксе РФ. Але, на жаль, ён даволі часта карэктуецца і змяняецца, таму пры працы з канкрэтнымі артыкуламі неабходна пераканацца ў іх актуальнасці.

Тым не менш, асноўныя палажэнні нязменныя:

• Зямельныя ўчасткі могуць арандаваць фізічныя і юрыдычныя асобы, аб'яднанні грамадзян РФ, замежнікі, у якіх няма грамадзянства, замежныя прадстаўніцтвы і прадпрыемствы, міжнародныя арганізацыі.

• Абмежаванні накладваюцца на ўчасткі зямлі, размешчаныя ў межах паласы адводу, уздоўж прыбярэжнай лініі вадаёмаў, прыродна-запаветныя тэрыторыі, а таксама землі лесагаспадарчага прызначэння.

• Права арэнды можа стаць прадметам адчужэння (аж да продажу на зямельных таргах), можа перадавацца па спадчыне або, пры неабходнасці, стаць закладам. Ва ўсіх апісаных выпадках існуюць абмежаванні, абумоўленыя заканадаўствам.

• Арэнда зямельных участкаў разглядаецца як каротка- і доўгатэрміновая: адпаведна, да пяці гадоў і не больш за 50-ці.

аб'екты арэнды

Аб'ектамі выступаюць усе зямельныя ўчасткі (якія ня трапілі ў пералік выключэнняў), якія належаць грамадзянам дзяржавы, юрыдычным асобам; з'яўляюцца камунальнай або дзяржаўнай нерухомасцю. Прадастаўленне зямельных участкаў у арэнду, безумоўна, ажыццяўляецца ўласнікамі. Калі мы гаворым пра камунальнай уласнасці, арэндадаўцам выступаюць пасялковыя (гарадскія і т. Д.) Саветы. Калі ўчастак належыць тэрытарыяльным суполкам, то падпісанне дамовы арэнды зямельнага ўчастка праводзіцца прадстаўнікамі абласных (губернскіх) органаў кіравання. Калі ж у арэнду бярэцца дзяржаўны ўчастак зямлі, то дамовы падпісваюцца ў органах выканаўчай улады.

Паколькі зямельныя ўчасткі могуць выступаць прадметам закладу, то перадача іх у арэнду адбываецца па ўзгадненні з залогатрымальнікам.

Дагавор аб арэндзе зямлі: у чым асаблівасці

Ўсякая здзелка з нерухомасцю павінна праходзіць згодна з дзеючым нормам заканадаўства. Адна з умоў - зарэгістраваны ў рэестры дагавор арэнды зямельнага ўчастка. Ўзор гэтага дакумента дае ўяўленне аб агульнай структуры і ўмовах яго зняволення.

Абавязковымі параграфамі, адзначанымі ў гэтым дакуменце, павінны быць:

• вызначэнне зямельнага ўчастка па кадастравых запісаў (уключаючы месцазнаходжання і памеры);

• тэрмін, на які складзены дагавор;

• арэндная плата і яе памер - у гэтым параграфе павінны быць прапісаны памеры індэксацыі, тэрміны ўнясення і форма чарговага плацяжу, адказнасць за нявыплату і т. Д .;

• мэтавае прызначэнне зямлі і ўмовы выкарыстання ўчастка;

• стан аб'екта на момант перадачы яго арандатару і ўмовы захаванасці зямлі;

• абцяжарвання (абмежавання) па выкарыстанні зямлі;

• вызначэнне таго боку, на якую кладзецца рызыка за ненаўмысныя пашкоджанне або поўнае знішчэнне аб'екта арэнды (яго частак);

• агульная адказнасць бакоў.

Што можна рабіць з арандаванай зямлёй

Арэнда зямельных участкаў (зямельнае права дапускае гэта) дазваляе паказаць іх часткай статутнага капіталу прадпрыемства ў рамках дзеяння тэрмінаў дагавора. Таксама зямельны ўчастак можна перадаць ўнаём трэцім асобам, толькі паведаміўшы пра гэта ўладальніка (у адпаведнасці з абумоўленымі тэрмінамі асноўнага дагавора). Гэтыя нюансы і ўмовы таксама неабходна адлюстраваць у дамове арэнды ўчастка.

Пісьмовы дагавор складаецца мінімум у двух экземплярах, і па жаданні любы з бакоў (арандатара або арэндадаўца) можа быць натарыяльна засведчаны.

Арэнда зямельных участкаў не будзе прызнаная правамоцнай, калі дагавор будзе складзены некарэктна і ў ім не будзе названых параграфаў.

Дадатковыя дакументы арэнды зямлі

Усе пералічаныя ўмовы ставяцца да самога дамове. Заключэнне дагавора арэнды зямельнага ўчастка суправаджаецца такімі дакументамі:

• план (схема) арандаванага ўчастка зямлі;

• кадастравы план участка, у якім адлюстраваны зямельныя сэрвітуту і абмежаванні;

• акт аб вызначэнні між ўчастка на мясцовасці;

• акт аб прыёме-перадачы зямлі ў арэнду.

Бакі могуць агаварыць і спецыфічныя ўмовы арэнды. Імі могуць стаць адзнакі аб якасці зямельнага ўчастка ў момант перадачы яго арандатару, наяўнасць страхавога поліса аб'екта і т. Д. Асобна агаворваюцца пытанні кампенсацыі выдаткаў на ўдасканаленне аб'екта арэнды і ахоўныя мерапрыемствы. Акрамя таго, калі з'яўляецца неабходнасць правядзення меліярацыйных работ або нейкіх мерапрыемстваў на ўчастку, дагавор застаецца ў сіле, але ўсе нюансы павінны быць у ім адлюстраваны.

Працэдура падпісання дамовы

Асаблівасці здзелкі, пры якой падпісваецца дагавор арэнды зямельнага ўчастка, вызначаюцца асобай, якая мае права ўласнасці на прадмет дагавора. У выпадку прыватнай уласнасці падпісанне дамовы адбываецца па згодзе бакоў. Калі ж меркаваны аб'ект арэнды - камунальная або дзяржаўная ўласнасць, працэдура афармлення здзелкі пачынаецца з правядзення аўкцыёну, і, згодна з рашэннем выканаўчага органа ўлады, выдаецца дазвол на перадачу аб'екта арандатару. Прыватным выпадкам арэнды ўчастка зямлі можна назваць заключэнне дагавора ў парадку атрымання ў спадчыну.

Арэнда зямельных участкаў, згодна з законам, павінна быць зарэгістраваная ў органах выканаўчай улады.

аплата

Плата за магчымасць карыстацца зямлёй - гэта рэгулярныя плацяжы, якія арандатар перакладае арэндадаўцу ва ўстаноўленыя тэрміны.

Калі дагавор заключаны прыватнымі асобамі, то аплата вырабляецца па дамоўленасці бакоў. Калі ж аб'ектам нерухомасці выступае зямельны ўчастак з дзяржаўнага зямельнага фонду, то плацяжы вырабляюцца ў адпаведнасць з нормамі Падатковага кодэкса РФ.

Калі зняволены дагавор апынецца неправамоцным па рашэнні суда, то ўся атрыманая на момант вынясення судовага рашэння арэндная плата застаецца ў арэндадаўца і ня вяртаецца.

За выключэннем участкаў, якія з'яўляюцца дзяржаўнай і камунальнай уласнасцю, арэндная плата можа адбывацца ў форме тавараў або ў выглядзе аказання паслуг ўладальніку аб'екта нерухомасці. Арэнда дзяржаўнай уласнасці аплачваецца толькі ў грашовай форме.

Перыяд дзеяння дагавора

У пачатку артыкула ужо гаварылася аб кароткатэрміновасці і доўгатэрміновасці арэнды зямлі. Часовыя рамкі агаворваюцца індывідуальна, але яны не павінны перавышаць 50 гадоў.

Па завяршэнні будаўніцтва і пасля здачы аб'екта ў эксплуатацыю арандатар ўчастка можа працягнуць дамову на наступныя 50 гадоў. У яго першачарговае права.

У выпадку смерці арандатара зямельнага надзела права карыстання зямлёй атрымліваюць яго спадкаемцы. Яны па жаданні могуць адмовіцца ад сваіх правоў, і тады асобы, якiя выявiлi цікавасць да аб'екта нерухомасці, атрымліваюць права на яго арэнду. Гэта так званая пераўступцы арэнды зямельнага ўчастка.

Калі сканчаюцца тэрміны арэнды зямельных участкаў, адбываецца спыненне дзеяння дагавора або пачынаецца працэдура яго падаўжэння. Датэрміновае спыненне дзеяння дагавора магчыма, калі:

• Зямельны ўчастак выкуплены для грамадскіх патрэб.
• Ўласнік і арандатар аб'яднаюцца ў адным твары.
• Арандатар (фізічная асоба) асуджаны да пазбаўлення волi або памёр, а члены сям'і і спадчыннікі адмаўляюцца выконваць дагаворныя абавязацельствы.
• Залогатрымальніка зямельнага ўчастка адсудзіў права ўласнасці.
• Будова выкуплена асобай, якая не з'яўляецца арандатарам зямлі, на якой ён пабудаваны.

падаўжэнне дамоўленасцей

Арандатар, які добрасумленна выконваў усе абавязацельствы па дамове, мае першачарговае права на яго падаўжэнне па заканчэнні тэрмінаў дзеяння дамоўленасці. Але неабходна пісьмова паведаміць ўладальніка зямельнага ўчастка аб жаданні заключыць наступны дагавор.

Магчымы варыянт падаўжэння тэрміну арэнды без папярэдняга паведамлення ўладальніка. Гэта адбываецца, калі на працягу месяца пасля заканчэння дагавора арэнды зямлі ўладальнік не дасылае ліст з пярэчаннямі з нагоды карыстання зямлёй. Тады кажуць аб так званым аўтаматычным працягненні дамоўленасці.

Спыненне дагавора. Што далей?

Арандатар абавязаны вярнуць ўладальніку зямельны ўчастак ў абумоўленыя тэрміны і ў агавораным стане. Калі ў арандатара ўзнікаюць прэтэнзіі да ўласніка (арэндадаўцу), яны вырашаюцца ў судовым парадку.

Чалавек, які стаў уласнікам кватэры ў жылым доме (або прыватнага дома) атрымлівае і правы на зямельны ўчастак (ці яго частка), на якім збудаваны аб'ект будаўніцтва. Адбываецца пераўступцы зямельнага ўчастка. Дамовай, вызначальным змену ўладальніка жылля, перарываецца папярэдні дагавор аб арэндзе гэтага зямельнага ўчастка.

Калі тэрмін і гэтай дамовы скончыцца, у новых уладальнікаў жылля або будынкі ёсць першачарговае права падаўжэння арэнды зямлі. Калі ж паўстануць непераадольныя перашкоды па працягу дамовы арэнды, і ўладальнікі аднаго аб'екта нерухомасці не дамовяцца з уладальнікамі іншага аб'екта (дом і ўчастак пад ім), то ўсе пытанні будуць вырашацца выключна ў судовым парадку.