Чым адрозніваецца кадастравы кошт ад Інвентарызацыйныя? Вызначэнне кадастравага кошту

З нядаўняга часу нерухомую маёмасць стала ацэньвацца па-новаму. Была ўведзена кадастравы кошт, якая прадугледжвае іншыя прынцыпы разліку кошту аб'ектаў і максімальнае набліжэнне да рынкавай цане. Пры гэтым новаўвядзенне пацягнула павелічэнне падатковай нагрузкі. У артыкуле апісана, чым адрозніваецца кадастравы кошт ад Інвентарызацыйныя і як яна разлічваецца.

Што такое Інвентарызацыйныя кошт?

Інвентарызацыйныя кошт нерухомасці з'яўляецца плёнам працы спецыялістаў Бюро тэхнічнай інвентарызацыі (БТІ). Іх методыка прадугледжвае, што пры ацэнцы за базу бярэцца першасная кошт аб'екта і памнажаецца на каэфіцыенты зносу. Адрозненне кадастравага кошту ад Інвентарызацыйныя складаецца ў тым, што ў другім выпадку рынкавыя фактары не бяруцца пад увагу.

У ходзе інвентарызацыі улічвалася ўсё, з чаго складаецца будынак, збудаванне ці памяшканне - памеры і матэрыял сцен, падлог, даху, вокнаў, дзвярэй. У штаце БТІ былі прадугледжаны тэхнікі, якія перыядычна выходзілі на месца і звяралі наяўныя ў Бюро дадзеныя.

Пасля ўсе змены сталі уносіцца штогод у аўтаматычным рэжыме - па-першае, з папраўкай на інфляцыю, па-другое, з папраўкай на час. Аднак усё роўна, як бы імкліва ні старэла будынак, Інвентарызацыйныя кошт яго расце. Калі ўладальнік нерухомасці задасца пытаннем, як даведацца Інвентарызацыйныя кошт аб'екта, то яму трэба зазірнуць у тэхнічны пашпарт. Там ёсць патрэбныя звесткі.

Што такое кадастравы кошт?

У кадастравага кошту іншая методыка. Пры яе распрацоўцы Мінфін задаўся мэтай павялічыць падатковыя паступленні ў бюджэт. Аднак традыцыйным спосабам, проста павялічваючы падатковыя стаўкі, такога нельга было дасягнуць. Таму вырашылі зайсці з іншага боку і змяніць методыку ацэнкі. Мэта была адна: максімальна наблізіць яе да рынкавай кошту.

У выніку быў прыняты Федэральны закон пад назвай "Аб ацэначнай дзейнасці ў Расійскай Федэрацыі», і цяпер вызначэнне кадастравага кошту набыло прававой характар.

Кадастравы кошт зямельных участкаў

Прынцыпы новай ацэнкі ўзятыя з сферы зямельнага падатку. Тут гадамі разлік кадастравага кошту вядзецца ад размяшчэння ўчастка і яго катэгорыі. Яна, зрэшты, патрэбна не толькі для падаткаабкладання, але і для арэндных адносін. У партнёраў па здзелцы тады не ўзнікае сумненняў наконт яе памеру. Усе дадзеныя можна даведацца ў кадастравай палаце, якая павінна праводзіць пераацэнку не радзей за адзін раз у 5 гадоў.

У зямельных участкаў ёсць яшчэ і нарматыўная кошт, ужываюць тады, калі кадастравую вызначыць няма магчымасці. Аднак існуюць выпадкі, калі толькі яна і выкарыстоўваецца, напрыклад, пры атрыманні пазыкі ў банку, набыцці земляў, якія знаходзяцца ў камунальнай уласнасці, і іншае. Улады рэгіёнаў маюць права штогод мяняць нарматыўную цану, праўда, не больш чым на чвэрць. Акрамя таго, яна не павінна перавышаць парог у 75% ад рынкавай кошту.

Парадак правядзення кадастравай ацэнкі

Жадаючы даведацца, чым адрозніваецца кадастравы кошт ад Інвентарызацыйныя, варта спачатку звярнуць увагу на методыкі. Калі Інвентарызацыйныя кошт патрабуе скрупулёзнасці і метадычна на працягу многіх гадоў, то кадастравая ацэнка праводзіцца адносна хутка. Паслядоўнасць дзеянняў пры ёй такая:

• Улады рэгіёну прымаюць рашэнне аб правядзенні ацэнкі. Яна павінна праводзіцца не радзей чым раз у 5 гадоў.
• Росреестр рыхтуе на гэтай аснове спіс аб'ектаў, якія падлягаюць ацэнцы. Дадзеныя бяруцца з дзяржаўнага кадастру.
• Росреестр прыцягвае на конкурснай аснове ацэначную фірму.
• Ацэншчык на падставе нарматыўных дакументаў і каэфіцыентаў, якія ў іх пазначана, ажыццяўляе ўсю працэдуру.
• Самарэгулявальнай арганізацыяй ацэншчыкаў праводзіцца экспертыза справаздачы аб правядзенні кадастравай ацэнкі.
• Атрыманыя дадзеныя зацвярджаюцца ўладамі рэгіёну і публікуюцца.
• Дадзеныя заносяцца ў сістэму кадастравага ўліку.

Хто ацэньвае маёмасць?

Напэўна, дакладней ўсіх можа адказаць на пытанне, чым адрозніваецца кадастравы кошт ад Інвентарызацыйныя, ацэншчык. У гэтай якасці выступаюць спецыяльныя кампаніі, якія маюць ліцэнзіі на гэты від дзейнасці.

Для таго каб атрымаць доступ да жаданай сьцежцы, ім трэба прайсці, акрамя таго, яшчэ і конкурсны адбор. Менавіта такі парадак прадугледжаны спецыяльным Федэральным законам аб кантрактных закупках для дзяржаўных і муніцыпальных патрэб. Больш за тое, перад падпісаннем пагаднення ацэншчык за свой кошт страхуе рызыкі няправільнага вызначэння кошту. Сума страхоўкі складае не менш за 30 мільёнаў рублёў.

Атрыманне дзяржаўных сродкаў за выкананую працу становіцца магчымым толькі пасля атрымання ўладамі рэгіёну станоўчага водгуку экспертаў на справаздачу і зацвярджэння вынікаў ацэнкі.

Як разлічваецца кадастравы кошт маёмасці?

Ацэншчыкі для вызначэння кошту аб'ектаў выкарыстоўваюць цэлы набор тэхнічных рэгламентаў, стандартаў, правілаў і заканадаўчых актаў. Аднак індывідуальны падыход тут не вітаецца, у чым адразу праглядаецца адрозненне кадастравага кошту ад Інвентарызацыйныя.

Кадастравая ацэнка прадугледжвае масавы падыход, калі не трэба абмяраюць кожную кватэру або дом. Мяркуючы па ўсім, у якія займаюцца гэтым кампаній ёсць набор каэфіцыентаў, якія залежаць ад размяшчэння аб'екта і яго катэгорыі. Бярэцца сума ацэнкі БТІ і памнажаецца на гэтыя каэфіцыенты. Менавіта таму Інвентарызацыйныя і кадастравы кошт кватэры адрозніваюцца часам у некалькі разоў. Чыноўнікі імкнуцца ўлічыць літаральна ўсё - нават адлегласць да прыпынку тралейбуса, метро або наяўнасць дзіцячай гульнявой пляцоўкі.

Каэфіцыенты выводзяцца проста. Ацэншчыкі з уладамі рэгіёнаў бяруць за аснову кошт квадратнага метра на рынку нерухомасці і вылічваюць, наколькі яна больш Інвентарызацыйныя. Засталося няшмат (адсоткаў на 10) паменшыць вынік дзялення - і каэфіцыент гатовы.

Як залежыць ад кадастравага кошту падатак на маёмасць?

У сувязі з тым, што па-іншаму вызначаецца кадастравы і Інвентарызацыйныя кошт, розніца ў кошце нерухомасці, якая прымалася за падатковую базу, ўзнікала істотная.

Калі б падатковыя стаўкі засталіся ранейшымі, то большасць уладальнікаў нерухомасці сталі б у раптоўна банкрутамі. Так, на Ўрале, калі кошт кватэры ў тэхпашпарце указана ў 200 тысяч рублёў, пасля пераацэнкі яна складае не менш за 500 тысяч. Дзяржава ў абставінах, пры якіх кадастравы і Інвентарызацыйныя кошт нерухомасці так адрозніваюцца, вырашыла з дапамогай падатковых ставак некалькі кампенсаваць страты падаткаплацельшчыкаў. У выніку рэгіёнах дадзена права ўсталёўваць стаўкі падатку, праўда, у межах калідора, зацверджанага на федэральнай узроўні. Для жылля устаноўлены максімальны памер стаўкі ў 0,1%, калі кошт нерухомасці складае не больш за 300 млн. Рублёў.

Ці заўсёды новы падатак больш, чым адразу?

Чым адрозніваецца кадастравы кошт ад Інвентарызацыйныя? Прынцыпамі падаткаабкладання. Пры Інвентарызацыйныя кошту падатак быў малы, і мала хто на яго звяртаў увагу. Зараз іншая справа. У некаторых рэгіёнах, якія перайшлі на новы рэжым, падаткаплацельшчыкі ўжо пачалі атрымліваць апавяшчэнні, у якіх пазначаны бянтэжаць дадзеныя, якія перавышаюць нават самыя горшыя іх асцярогі.

Аднак у асобных выпадках падатак на маёмасць можна будзе плаціць яшчэ ў меншых памерах, чым раней. Справа ў тым, што па дадзеным падатку не падлягае абкладанню для кватэры 20 квадратных метраў, для дома - 50, для жылога памяшкання - 10. Калі яшчэ ўлічыць належныя льготы, то стане ясна - плаціць будуць шмат тыя, хто жыве ў вялікіх дамах і прэстыжных раёнах.

Напрыклад, у аддаленых сельскіх раёнах кошт квадратнага метра жылля па кадастру можа складаць ад 7 да 15 тысяч рублёў, а ў Маскве ад 150 тысяч рублёў і вышэй.

Дзе можна даведацца кадастравы кошт сваёй маёмасці?

З 1 студзеня 2015 года Росреестр запусціў сэрвіс, з дапамогай якога кожны ўладальнік можа параўнаць, як моцна адрозніваюцца Інвентарызацыйныя і кадастравы кошт кватэры. Інвентарызацыйныя, як мы ўжо казалі, змяшчаецца ў тэхпашпарце, а кадастравы будзе паведамлена ў адказ на запыт.

Варта ўлічыць, што некаторыя тэрыторыі не скончылі пераход, і там дзейнічае яшчэ Інвентарызацыйныя кошт. Разлік падатку ў такіх абставінах не зменіцца. Аднак улады такіх рэгіёнаў паспяшаліся правесці пераразлік Інвентарызацыйныя кошту, што ўжо ўбачылі грамадзяне ў паведамленнях на выплату падатку. Намеры чыноўнікаў простыя: да таго часу, калі прыйдзе кадастравы кошт, ранейшая цана будзе на максімуме магчымага, а пры увядзенні каэфіцыента бюджэт атрымае дадатковы прыбытак.

Ці можна аспрэчыць кадастравую ацэнку?

Атрымліваецца так, што маёмасны падатак у краіне фармуюць і кадастравы, і Інвентарызацыйныя кошт. Розніца ў іх яшчэ і ў тым, што Інвентарызацыйныя ацэнку аспрэчыць немагчыма, паколькі яна робіцца на аснове тэхнічных рэгламентаў, БНіП і Дастаў, а кадастравую - цалкам здзяйсняльна, так як там дзейнічаюць каэфіцыенты.

Для таго каб выказаць нязгоду з прад'яўленай ацэнкай, на першым этапе трэба звярнуцца ў спецыяльную камісію пры Росреестре, рэгіянальныя аддзялення якой ёсць ва ўсіх упраўленнях. Спатрэбіцца прад'явіць пэўны пакет дакументаў, якія пацвярджаюць права заяўніка на гэта маёмасць.

Суд ці скарга - што выбраць?

Кадастравую памылку можна выправіць адміністрацыйным шляхам ці праз суд. Аднак сістэма аспрэчвання кадастравай ацэнкі першапачаткова выбудаваная так, што абмінуць камісію Росреестра не атрымаецца. Арбітражны суд проста адхіліць пазоў, калі да заявы не будзе прыкладзена заключэнне гэтага органа. Аднак у далейшым, калі ва ўладальніка ёсць перакананасць у праваце, неабходна судзіцца.

Пры гэтым у судовым рашэнні ўзнікае адна праблема - трэба прыцягнуць незалежнага ацэншчыка, каб ён абверг высновы кадастравай палаты. А гэта паслуга дарагая і ў некаторых выпадках проста нерэнтабельна. Выдаткі на эксперта могуць істотна перавысіць розніцу ў падаткаабкладанні.

Калі вердыкт будзе прыняты на карысць падаткаплацельшчыка, то да ўвядзення новых звестак пройдзе некаторы час, пакуль кадастравы палата абновіць базу дадзеных.