Дагавор долевага ўдзелу (ДДУ) 214-ФЗ: на што звярнуць увагу? Федэральны закон "Аб удзеле ў долевым будаўніцтве шматкватэрных дамоў"

Купля новай кватэры - гэта сур'ёзны і адказны крок. Перад тым, як набыць жыллё ў якая будуецца хаце, трэба добра ўсё ўзважыць і абдумаць. Продаж жылога памяшкання мяркуе заключэнне ДДУ (214-ФЗ). На што звярнуць увагу пры падпісанні гэтага дакумента? Пра гэта пойдзе гаворка ў нашым артыкуле.

Першыя радкі дамовы

Перш чым звязаць сябе абавязкамі з пэўнай будаўнічай кампаніяй, варта ўважліва вывучыць ДДУ (214-ФЗ). На што звярнуць увагу з самага пачатку? Перш за ўсё, неабходна ўсталяваць, хто прапісаны ў дакуменце ў якасці забудоўшчыка. У тэксце абавязкова павінна быць паказана поўнае найменне будаўнічай кампаніі. Не перашкодзіць і больш падрабязная інфармацыя - дата і месца рэгістрацыі дэвелапера, дадзеныя пасведчання аб унясенні прадпрыемства ў ЕГРЮ і т. Д.

Дагавор павінен заключацца ад імя забудоўшчыка, названага ў праектнай дэкларацыі, дазволе на будаўніцтва і дагаворы арэнды або куплі-продажу зямельнага ўчастка пад узвядзенне аб'екта. Пры гэтым ад асобы прадпрыемства можа выступаць генеральны дырэктар. Менавіта яго подпіс павінна стаяць ў дакуменце. Калі ж дагавор падпісаны іншым мэнэджэрам, то падчас судовых разглядаў могуць узнікнуць непрадбачаныя цяжкасці. Іншай супрацоўнік мае магчымасць прадстаўляць інтарэсы кампаніі толькі па даверанасці, і яна павінна прыкладацца да ДДУ.

Пра што пойдзе размова?

Прадмет дагавора павінен быць паказаны цалкам выразна, без магчымасці розначытанняў. Долевы ўдзел у будаўніцтве жылога дома прадугледжвае атрыманне канкрэтнага аб'екта нерухомасці ў загадзя ўсталяваны тэрмін. Менавіта гэта неабходна зафіксаваць ў дакуменце. Любыя іншыя пытанні - удзел у інвестыцыйнай дзейнасці, сумеснае фінансаванне будаўніцтва, саступка правы патрабавання памяшканняў пасля таго, як аб'ект будзе здадзены ў эксплуатацыю, - не маюць ніякага дачынення да прадмета ДДУ. Закон 214-ФЗ прама паказвае на гэта. Прычым не мае значэння, напісана ў загалоўку дакумента «дагавор ўдзелу ў долевым будаўніцтве» ці не.

Падрабязнае апісанне - ключ да поспеху

Закон 214-ФЗ аб удзеле ў долевым будаўніцтве загадвае, што ДДУ павінен змяшчаць усе магчымыя характарыстыкі аб'екта. У ім павінны быць прапісаны будаўнічы адрас дома, кадастравы нумар зямельнага ўчастка, меркаваны нумар кватэры, паверх, на якім яна знаходзіцца. Акрамя таго, абавязковым з'яўляецца пункт аб фінансавых гарантыях, якія падае забудоўшчык сваім заказчыкам.

У дакуменце таксама павінен быць прапісаны гарантыйны тэрмін на нерухомасць і яе інжынернае абслугоўванне. Як правіла, гарантыя на жылое памяшканне працягваецца на працягу 5 гадоў, на яе аснашчэнне - 3 гады. Скараціць перыяд адказнасці за перададзены аб'ект законным шляхам забудоўшчык не можа.

Пытанне аб кошце кватэры

Дагавор долевага ўдзелу павiнен змяшчаць у сабе дакладнае тэхнічнае апісанне будучага жылля. У ім павінна быць указана плошча кватэры, памер гаўбца, лоджыі ці тэрасы з улікам паніжальнага каэфіцыенту. Будаўнічыя кампаніі традыцыйна спрабуюць уключыць у ДДУ пункт аб тым, што калі па выніках абмераў БТІ плошча жылога памяшкання апынецца менш названай у дагаворы, то дольшчык абавязаны даплаціць за дадатковую плошчу або дэвелапер верне частка грашовых сродкаў за недабудаваныя квадратныя метры. Часам у дакуменце ўказваецца, што па-за залежнасці ад канчатковага выніку ніхто нікому нічога не павінен.

Вопытныя юрысты нагадваюць, што закон 214-ФЗ не забараняе ўключаць у дагавор пункт аб пераглядзе цэны. Аднак у адпаведнасці з законам аб праве спажыўца пакупнік мае права запатрабаваць у забудоўшчыка грошы за неабходную Вам плошчу, тады як будаўнічая кампанія за лішнія квадратныя метры нічога атрымаць не можа. У судовай практыцы дадзенае пытанне разглядаецца па-рознаму.

Падрабязны «партрэт» кватэры

Складаючы дагавор долевага ўдзелу, пакупніку лепш звяртаць асаблівую ўвагу на дэталі. Напрыклад, забудоўшчык павінен ўключыць у ДДУ падрабязнае тэхнічнае апісанне аб'екта нерухомасці. У дакуменце дэталёва прапісваюцца ўсе атрыбуты - аконныя блокі, уваходныя і міжпакаёвыя дзверы, сцяжка падлогі, аздабленне сцен і столі і т. Д. Калі жылое памяшканне перадаецца з чыставога аздабленнем, то ў дагаворы павінна паказвацца ўсе, нават клас шпалер на сценах. У 214-ФЗ аб удзеле ў долевым будаўніцтве пра гэта прама не сказана, аднак вусныя абавязацельствы забудоўшчыка ў судзе не прад'явіш. Таму будзьце пільныя і патрабуйце, каб у ДДУ было поўнае тэхнічнае апісанне кватэры.

Часам будаўнічая кампанія імкнецца ўнесці ў дагавор пункт аб праве ўносіць змены ў праектную дэкларацыю, планіроўку і інжынерныя характарыстыкі аб'екта без ўзгаднення з дольшчыкам. Аднак з пункту гледжання закона гэта недапушчальна: пакупнік павінен атрымаць поўную інфармацыю аб набываным тавары.

Калі чакаць выканання абавязацельстваў?

Павінны быць дакладна прапісаныя тэрміны выканання ўсіх заяўленых абавязацельстваў у ДДУ (214-ФЗ). На што звярнуць увагу пры вывучэнні гэтага падзелу дамовы? Перш за ўсё ў ім павінен быць паказаны тэрмін дзеяння самога дакумента. Прычым з фармулёўкі павінна прытрымлівацца, што ён сапраўдны да выканання бакамі ўсіх абавязацельстваў.

Акрамя таго, у ДДУ павінна быць пазначана дата перадачы кватэры заказчыку. Будаўнічая кампанія часта агаворвае не пэўны тэрмін, а квартал, у якім плануе перадаць ключы ад жылога памяшкання дольшчыку. Гэта не лічыцца парушэннем закона, але дастаўляе кліенту некаторыя нязручнасці. Справа ў тым, што абарона яго інтарэсаў у выпадку парушэння тэрмінаў выразна прапісана ў 214-ФЗ. Кароткі змест заканадаўчага акта ўключае ў сябе вельмі важны пункт - заказчык можа скасаваць дамову толькі праз два месяцы пасля заканчэння даты перадачы аб'екта, названай у ім. Гэта значыць, што спажыўцу прыйдзецца чакаць заканчэння квартала, а потым яшчэ 2 месяцы, каб прад'явіць свае прэтэнзіі забудоўшчыку.

Прычым будаўнічая кампанія актыўна шукае магчымасць абысці 214-ФЗ. Няўстойка за зрыў тэрмінаў можа цяжкім цяжарам легчы на плечы дэвелапера, таму ён увесь час спрабуе падстрахавацца. Напрыклад, уключае ў дагавор ўмова, згодна з якім нясе матэрыяльную адказнасць толькі ў выпадку ўласнай віны або неабгрунтавана пашырае пералік абставінаў неадольнай сiлы. Таму будзьце ўважлівыя! Традыцыйна форс-мажор мяркуе атакі тэрарыстаў, ваенныя дзеянні ці катастрофы стыхійнага характару. Ўнясенне змяненняў у заканадаўства, неспрыяльныя ўмовы надвор'я і бяздзейнасці контрагентаў да яго не ставяцца.

Якасць - яшчэ адзін падводны камень ДДУ

214-ФЗ аб удзеле ў долевым будаўніцтве загадвае, што ў выпадку наяўнасці якіх-небудзь недаробак у кватэры кампанія абавязаная ліквідаваць іх у разумны тэрмін або выплаціць заказчыкам адпаведную кампенсацыю.

Некаторыя забудоўшчыкі спрабуюць прадугледзець магчымыя непаразуменні і ўключаюць у ДДУ пункт аб тым, што дазвол на ўвод у эксплуатацыю прыраўноўваецца да пацвярджэнню адпаведнасці аб'екта праектнай дакументацыі. Такім чынам забудоўшчык спрабуе мінімізаваць сваю адказнасць за дрэнную якасць жылля. Магчымасць прэтэнзіі з боку ўладальніка гэты пункт ўсё роўна не выключае, але можа выклікаць праблемы падчас судовага разбору.

Як зберагчы свае грошы?

Грашовая бок здзелкі - самы важны пункт ДДУ (214-ФЗ). На што звярнуць увагу ў гэтым пытанні? Па-першае, у дамове павінна быць дакладна прапісана кошт нерухомасці. Лепш, калі яна будзе паказаная ў рублях. На жаль, цана за квадратны метр часта вызначаецца ва ўмоўных адзінках, прычым без фіксацыі канкрэтнага курса ў дакуменце. Гэта значна пагаршае ўмовы дамовы.

Па-другое, у ДДУ (узор можна знайсці ў любой юрыдычнай канторы, адзін мы прыводзім ніжэй) павінна агаворвацца, у якія тэрміны і за кошт якіх сродкаў будзе ажыццяўляцца аплата. Гэта могуць быць ўласныя зберажэнні або іпатэчны пазыка, напрыклад. І варта ўважліва вывучыць момант, згодна з якім абавязацельствы заказчыка па дамове будуць лічыцца выкананымі. Дэвелаперы настойваюць на тым, што гэта адбываецца пасля залічэння грашовых сродкаў на рахунак будаўнічай кампаніі. У выніку дольшчык моцна рызыкуе. Бо пераклад грошай праз банк адбываецца на працягу некалькіх дзён, і ўвесь гэты час пакупнік знаходзіцца ў падвешаным стане. Рашэнне гэтай праблемы досыць простае - у дагавор долевага ўдзелу трэба ўключыць пункт аб тым, што абавязацельствы перад забудоўшчыкамі лічацца выкананымі ў момант унясення грашовых сродкаў у банк.

Хто нясе спадарожныя выдаткі?

Немалаважна ўнесці яснасць у пытанне аб тым, які з бакоў будзе аплачваць выдаткі па рэгістрацыі аб'екта нерухомасці ва Ўпраўленні Росреестра. Акрамя таго, варта вызначыцца, з якога моманту пакупнік павінен аплачваць камунальныя плацяжы.

Нярэдка забудоўшчыкі спрабуюць уключыць у ДДУ пункт, па якім заказчык плаціць па рахунках за ваду і святло з моманту здачы жылога дома ў эксплуатацыю. Аднак перадача кватэры па акце можа адбыцца толькі праз некалькі месяцаў. Атрымліваецца, што, яшчэ не пасяліўшыся ў новай кватэры, уласнік павінен будзе аплачваць «камуналку». Нічога справядлівага ў гэтым няма, таму заклікаем вас уважліва вывучыць дадзены пункт дамовы.

Як скасаваць ДДУ?

Долевы ўдзел прадугледжвае не толькі заключэнне дагавора, але і магчымы адмова ад абавязацельстваў перад забудоўшчыкам. Калі гэта здараецца з ініцыятывы заказчыка, то ён павінен выплаціць няўстойку. Падчас падпісання дамовы варта звярнуць увагу на яе памер. Звычайна яна вар'іруецца ў межах 1-15 працэнтаў ад кошту аб'екта нерухомасці. Строгія рамкі пакарання для ўдзельнікаў долевага будаўніцтва ў гэтым выпадку не пазначаны ў 214-ФЗ. Кароткі змест заканадаўчага акта дазваляе выказаць здагадку, што гэта пытанне пакінуты на меркаванне бакоў. Памятаеце пра магчымыя фінансавых стратах пры скасаванні дамовы і звяртайце ўвагу на памер няўстойкі - гэта дапаможа вам зэканоміць.

У заключэнне хочацца заўважыць, што дольшчыку зусім не абавязкова настойваць на тым, каб усе пункты дамовы былі падрабязна распісаны. Падчас судовага разбору будзе прынята да ўвагі закон аб абароне правоў спажыўца, які цалкам абараняе інтарэсы фізічных асоб.