ЗаконДзяржава і права

Продаж зямлі сельскагаспадарчага прызначэння. Ўзор дамовы куплі-продажу

Землі, прыдатныя для вырошчвання неабходных у харчовым плане культур, ва ўсіх краінах лічацца стратэгічнымі аб'ектамі. У Расіі, якая хоць і лічыцца на большай частцы сваёй тэрыторыі "зонай рызыкоўнага земляробства", прыдатных для сельскай гаспадаркі зямель з лішкам, і, як і ўсякі карысны рэсурс, яны знаходзяцца пад пільнай увагай дзяржавы.

Зямлі для патрэб сельскай гаспадаркі як прадмет здзелкі

У перыяд перабудовы, калі адбылася практычна поўная змена заканадаўчай базы ў краіне, дзяржава страціла свой статус адзінай ўласніка зямлі. Прыняты 1991/04/25 г. Зямельны кодэкс РСФСР і папраўкі да Канстытуцыі 1978 г. фізічным асобам мець ва ўласнасці неабмежаваная колькасць участкаў для розных патрэб. Пры гэтым быў усталяваны мараторый на продаж зямлі сельскагаспадарчага прызначэння працягласцю ў 10 гадоў, у выпадку яе бясплатнага атрымання, і 5 гадоў, з моманту набыцця за плату.

Аднак з прыняццем ў 1993 г. Канстытуцыі РФ ўсе абмежаванні былі адмененыя, і ўчасткі сталі паўнавартаснымі ўдзельнікамі грамадзянскага абароту.

Зямельны кодэкс РФ (ЗК РФ) у артыкуле 11.1 вызначае ўчасткі як частка паверхні зямлі, тэрыторыю, межы якой устаноўлены і зарэгістраваныя ў пэўным законам парадку. Таксама яны з'яўляюцца нерухомымі, дзелім, непотребляемые, абаротаздольная рэчамі, якія маюць спецыфічную рысу ў выглядзе прававога рэжыму (катэгорыі), які ўстанаўліваецца ў залежнасці ад мэтавага прызначэння зямлі.

Сярод пералічаных у законе катэгорый зямлі, якія выкарыстоўваюцца для патрэб сельскагаспадарчай вытворчасці, знаходзяцца на першым месцы, што абумоўлена іх асаблівай важнасцю для дзяржавы. У частцы 1 артыкула 77 ЗК РФ да іх адносяць наступныя аб'екты:

  • Ўчасткі, размешчаныя за межамі паселішчаў і прызначаныя для сельскагаспадарчай дзейнасці - пасеву культур, жывёлагадоўлі, касьбы, а таксама пад размяшчэнне адпаведных аб'ектаў (ферм, збожжатакоў і інш.).
  • Ўчасткі, на якіх можна займацца сельскай гаспадаркай, але якія адносяцца да іншых катэгорыях - землях паселішчаў і нелесных земляў ляснога фонду.

Усе апісваныя аб'екты па сваім складзе неаднастайныя, і ў прызначаны для продажу ўчастак могуць уваходзіць наступныя іх віды:

Часткі зямель сельскай гаспадаркі

сельскагаспадарчыя ўгоддзі

ўчасткі, якія маюць прыярытэт у выкарыстанні для сельскагаспадарчай вытворчасці

нясельскагаспадарчыя ўгоддзі

ўчасткі з аб'ектамі "дапаможнага прызначэння"

Раллі (тэрыторыі для пасеву культур) ўнутрыгаспадарчыя дарогі
Шматгадовыя насаджэнні прадуктовых раслін (сады, вінаграднікі і інш.)

Лясныя насаджэнні для абароны ўчастка ад шкодных з'яў (пажараў, суховеев і інш.)

Паклады - землі, якія раней выкарыстоўваліся як ралля, але пакінутыя ў спакоі для аднаўлення ўрадлівых уласцівасцяў Ўчасткі пад сталымі або сезоннымі будынкамі, будынкамі і абсталяваннем, якія прызначаны для захоўвання і перапрацоўкі прадукцыі сельскай гаспадаркі
сенажаці Водныя аб'екты - прыродныя або штучныя замкнёныя вадаёмы (сажалкі, обводнённые кар'еры)
Камунікацыі, у тым ліку меліярацыйныя

Незалежна ад складу і прапорцый угоддзяў, іх продаж будзе праводзіцца па адмысловых правілах, вызначаным ЗК РФ і ФЗ № 101-ФЗ (далей - Закон аб абароце). Аднак існуюць і некаторыя асаблівасці куплі-продажу зямель сельскагаспадарчага прызначэння са значным уключэннем дапаможных угоддзяў. У прыватнасці, іх склад, умовы ўзнікнення і далейшага выкарыстання абавязкова павінны быць уключаны ў тэкст дамовы.

Абмежаванні ў продажы зямель

Грамадзянскі абарот участкаў ажыццяўляецца ў улікам абмежаванняў, устаноўленых Грамадзянскім, зямельным кодэксам РФ і іншымі законамі. Пад імі разумеюць ўмовы, забароны, саромеліся ўласніка па час адчужэння аб'екта нерухомасці (сэрвітуту, іпатэка, кіраванне на даверы, арэнда і інш.).

Згодна з нормамі Закона аб абароце, купля-продаж зямель сельскагаспадарчага прызначэння мае наступныя абмежаванні:

  1. Ўчасткі не перадаюцца ва ўласнасць замежнікам (фізічным асобам або кампаніям), асобам без грамадзянства, а таксама расійскім прадпрыемствам, калі ў іх статутным капітале доля замежнага ўдзелу складае больш за 50%.
  2. Ўчасткі не могуць быць прададзеныя з наступным змяненнем катэгорыі (назначэння). Пры гэтым пасля здзяйснення здзелкі дапушчальна змяніць дазволеных выкарыстанне зямлі. Напрыклад, тэрыторыі для касьбы можна перавесці ў пашы.
  3. Згодна з артыкулам 4 Закона аб абароце, ва ўласнасці адной асобы (чалавека ці кампаніі) можа знаходзіцца толькі пэўная плошча - ад 10 да 100% ад агульнай колькасці угоддзяў у межах муніцыпальных адукацый. Больш за канкрэтныя абмежаванні ўстаноўлены рэгіянальнымі актамі.

Пераважныя правы ў куплі участкаў

Артыкул 8 згаданага закона вызначае галоўная перашкода для вольнага абароту зямель - прыярытэт рэгіёну на набыццё ўчастка пры яго продажы. Улічваючы стратэгічную і харчовую важнасць тэрыторый, абмежаванне, якое прадугледжвае асаблівы парадак адчужэння, цалкам абгрунтавана.

Сутнасць пераважнага права складаецца ў тым, што прадавец пры намеры заключыць у будучыні дагавор продажу ўчастка, абавязаны ў пісьмовай форме падаць наступную інфармацыю:

  • кошт зямлі і тэрмін разлікаў паміж бакамі (не больш за 90 дзён);
  • плошча аб'екта ў гектарах і кв. метрах;
  • месцазнаходжанне (адрас) ўчастка па звестках кадастравага ўліку;
  • кадастравы (умоўны) нумар зямельнага ўчастка;
  • звесткі аб прадаўцу, у тым ліку кантактныя дадзеныя.

У паведамленьні не патрабуецца ўказваць звесткі аб пакупніку. Закон патрабуе толькі абазначэння жаданняў аб адчужэнні уласнасці. Таксама гэты дакумент не вабіць ўзнікнення якіх-небудзь абавязацельстваў па продажы.

Апавяшчэнне перадаецца ў канцылярыю органа ўлады альбо адпраўляецца лістом з вопісам укладання. У далейшым адпаведныя адзнакі і дакументы будуць галоўным доказам у судовых спрэчках аб рэчаіснасці дагавора куплі-продажу.

Калі выканаўчы орган (дэпартамент, міністэрства, аддзел) рэгіёну адмовіцца ад куплі, накіраваўшы прадаўцу адпаведнае апавяшчэнне, то продаж ўчастка зямлі сельскагаспадарчага прызначэння павінна адбыцца на працягу 1 года. Але рашэнне па пытанні куплі зямлі можа апынуцца і станоўчым. У гэтым выпадку пачынаюць дзейнічаць артыкулы законаў рэгіянальнага ўзроўню, якія прадугледжваюць канкрэтныя працэдуры паведамленні прадаўца (апавяшчэнне, распараджэнне або пастанову) і афармлення ў наступным дагавора куплі-продажу.

Напрыклад, продаж зямель сельскагаспадарчага прызначэння ў Маскоўскай вобласці, зыходзячы з пункта 3 артыкула 10 Закона № 75/2004 воз ад 2004/06/12 г., павінна адбыцца на працягу 60 дзён пасля прыняцця муніцыпальным органам рашэння аб набыцці ўчастка.

Апроч правоў рэгіёну або муніцыпальнага адукацыі, заканадаўства РФ дае перавагу і іншым суб'ектам:

  1. Арандатар па пункце 8 артыкула 22 ЗК РФ валодае правам выкупу арандаванай ўчастка з зямель дзяржаўнай уласнасці перад усімі іншымі жадаючымі.
  2. Пры банкруцтве ўласніка - сельскагаспадарчай арганізацыі - праваўладальнікі суседніх зямель маюць права пераважнага набыцця яго уладанняў.

Захаванне ўмоў аб пераважнай куплі абавязкова. У выпадку парушэння, купля-продаж зямель сельскагаспадарчага прызначэння можа не адбыцца або быць прызнаная несапраўднай у судзе.

Прапанову аб продажы зямель: ўзор

Нормы артыкулаў № 101-ФЗ развіваюцца і на рэгіянальным узроўні, шляхам выдання асобных законаў. Напрыклад, продаж зямлі сельскагаспадарчага прызначэння ў Іванава рэгулюецца Законам № 31-воз ад 08 мая 2008 г. "Аб абароце зямель на тэрыторыі Іванаўскай вобласці". У іншых жа рэгіёнах палажэнні аб адчужэнні названых аб'ектаў уключаны ў агульныя законы ў выглядзе асобнай кіраўніка або параграфа.

Тое ж адбываецца і ў дачыненні да паведамленняў аб будучай продажы ўчастка. У большасці рэгіёнаў прапануецца накіраваць ліст у адвольнай форме, паказаўшы ў ёй усю неабходную інфармацыю. Але ў некаторых суб'ектах форма сцвярджаецца выканаўчым органам. Напрыклад, у Ніжагародскай вобласці паведамленьне абавязкова павінна адпавядаць Дадатку № 1 да Пастановы Урада № 453-р ад 13 сакавiка 2012 г.

Падрыхтоўка да здзяйснення здзелкі па набыцці ўчастка

Дагавор, як юрыдычны факт, з'яўляецца ў выніку працэдуры яго заключэння паміж незалежнымі бакамі (прадаўцом і пакупніком), якая складаецца ў дасягненні згоды па ўсім умовам. Аднак для заключэння дагавора неабходна і наяўнасць наступных умоў:

1. Фарміраванне зямельнага ўчастка.

Продаж зямлі сельскагаспадарчага прызначэння можа ажыццяўляцца толькi ў дачыненнi да індывідуальна-вызначаных участкаў, што мае на ўвазе праходжанне іх праз працэс межавання (усталяванне і замацаванне межаў на мясцовасці) і пастаноўку на кадастравы ўлік у адпаведнасці з ФЗ № 221-ФЗ ад 24.07.2007 г.

2. Апавяшчэнне органаў выканаўчай улады рэгіёну ці / і раёна аб жаданні прадаць ўчастак на пэўных умовах і атрыманне ад іх адпаведнага адказу.

3. Атрыманне згоды трэціх асоб на продаж, выказанае ў пісьмовай форме. Дзеючыя законы прадугледжваюць наступныя іх віды:

  • Згоду жонка ўласніка на продаж (пункт 3 артыкула 35 СК РФ).
  • Згоду часовага ўпраўляючага, сходу крэдытораў або які падаў фінансавае забеспячэнне асобы (артыкулы 64, 82 і 101 ФЗ № 127-ФЗ ад 2002/10/26 г. "Аб неплацежаздольнасці").
  • Згода ўласніка (КФХ, сельгаспрадпрыемствы) суседніх тэрыторый, калі сам прадавец ўчастка знаходзіцца ў стане банкруцтва на стадыі конкурснага вядзення.

Прыведзены пералік умоў з'яўляецца адкрытым, так як неабходнасць здзяйснення пэўных дзеянняў для заключэння дагавора куплі-продажу, залежыць ад шматлікіх фактараў, уключаючы сам ўчастак, яго месцазнаходжанне, праваўладальніка, спосабу адчужэння.

Напрыклад, пры паўторнай куплі-продажы не патрабуецца правядзенне кадастравых работ, так як прадмет дамовы ўжо пастаўлены на адпаведны ўлік. Апавяшчэнне органаў улады аб намерах да продажу патрабуецца, толькі калі прадаўцом з'яўляецца прыватная асоба.

істотныя ўмовы

Палажэннямі артыкула 432 Грамадзянскага кодэкса РФ (ГК РФ) вызначана, што да моманту фактычнага заключэння здзелкі і перадачы маёмасці і грошай бакам неабходна дамовіцца аб наступных умовах:

1. Прадмет дамовы - поўнае апісанне зямельнага ўчастка, якія дазваляюць адрозніць яго ад іншых. Практыка выпрацавала набор звестак, якія абавязкова паказваць у дамове:

  • кадастравы нумар;
  • адрас (месцазнаходжанне);
  • плошчу ў гектарах або кв. метрах;
  • катэгорыя і дазволенымі выкарыстанне.

2. Кошт адчужаць зямлі - матэрыяльнае выраз абавязкі аплаціць выкананне прадаўцом сваіх умоў дагавора куплі-продажу. Яна можа быць паказаная як за ўсю тэрыторыю ў цэлым, так і за адзінку плошчы. Боку вольныя ў выбары памеру цэны, але не могуць мяняць яе адвольна.

У адсутнасць пералічаных умоў дагавор продажу ўчастка не будзе заключаны, а само адчужэнне яго ва ўласнасць іншай асобы проста не адбудзецца.

Правы і абавязкі прадаўца зямельнага ўчастка

Продаж зямельнага ўчастка з зямель сельскагаспадарчага прызначэння мае на ўвазе не толькі вызначэнне прадмета і цэны, але і поўную рэгламентацыю дзеянняў бакоў (прадаўца і пакупніка) па пытанні перадачы, прыняцця і аплаце маёмасці, а таксама наступнаму афармленні дакумента ў Росреестре.

Правы і абавязкі ўладальніка вызначаны ў дзеючым заканадаўстве РФ і складаюцца ў наступным:

1. Абавязкі і правы прадаўца.

1.1. Прадастаўленне ўсёй наяўнай у яго інфармацыі аб абцяжараннях (абмежаваннях) ўчастка, яго якасці і перспектывы выкарыстання па прызначэнні. Гэта звесткі:

  • аб дазволе на вядзенне спецыфічных відаў сельскай гаспадаркі (прылада вінаграднікаў, стварэнне аб'ектаў і інш.);
  • наяўнасць суседніх участкаў, якія аказваюць якое-небудзь ўздзеянне на набываны ўчастак;
  • якасныя ўласцівасці зямлі, якія ўплываюць на яе выкарыстанне і вартасць;
  • іншыя даныя, якія могуць якім-небудзь чынам змяняць рашэнне пакупніка аб набыцці.

Правы на зямельны ўчастак могуць быць абмежаваныя усталяваннем на рэгіянальным узроўні асаблівых патрабаванняў да выкарыстання і рэжыму гаспадарання і быць звязаныя з аховай жывёльнага і расліннага светаў, захаваннем урадлівасці глебы, месцаў пражывання рэдкіх відаў жывёл або птушак, натуральных шляхоў міграцыі і інш.

Ўласнікі участкаў могуць не ведаць аб усіх наяўных абмежаваннях, але павінен паказаць у дамове тыя, якія яму вядомыя.

1.2. Перадача зямельнага ўчастка.

Пад гэтым становішчам маюцца на ўвазе дзеянні прадаўца па фактычным і юрыдычным ўвядзенні набытчыка ў валоданне зямельным участкам. Прычым маецца на ўвазе не літаральны сэнс "ўручэння", а тое, што ўкладаецца ў гэтае слова законам.

Па пункце 1 артыкула 224 ГК РФ любая рэч лічыцца які быў уручаны пасля непасрэднага паступлення ў валоданьне пакупніка. Апошняе можа выяўляцца ў выглядзе вызвалення ўчастка ад маёмасці прадаўца або спынення гаспадарання.

Абавязацельства па перадачы афармляецца ў выглядзе спецыяльнага дакумента - акта прыёму-перадачы за подпісам бакоў дагавора і толькі пасля гэтага лічыцца выкананым.

2. Асноўнае права прадаўца заключаецца ў магчымасці патрабаваць своечасовай аплаты зямельнага ўчастка па ўмовах дагавора куплі-продажу. Калi маёмасць адчужаецца органам выканаўчай улады, то ён мае права:

  • кантраляваць ахову і выкарыстанне ўчастка;
  • патрабаваць мэтавага выкарыстання маёмасці, а таксама выканання іншых абавязацельстваў па выкарыстанні тэрыторыі.

Правы і абавязкі пакупніка зямельнага ўчастка

Палажэнні аб дзеяннях і магчымасцях пакупнiка, як правіла, аналагічныя і ў дачыненні да прадаўца. Больш за тое, апошні можа не мець магчымасці выканаць свае абавязкі без адпаведнага дзеяння пакупніка. Наогул іх можна ўмоўна падзяліць на 2 групы:

1. Асноўныя абавязацельствы.

1.1. Аплата кошту ўчастка ў памеры, тэрміны і парадку, устаноўленых па дамове куплі-продажу. Як правіла, гэта выяўляецца ў перакладзе сродкаў на разліковы рахунак у парадку поўнай перадаплаты.

1.2. Здзяйсненне дзеянняў, накіраваных на прыняцце зямельнага ўчастка ў фактычнае валоданне участкаў і складанне акта прыёму-перадачы.

Колькасць дадатковых абавязкаў, што ўскладаюцца на пакупніка, даволі вяліка і, звычайна, ўключае згоду плаціць зямельны падатак не са дня змянення ўласніка ўчастка ў рэестрах падатковых органаў, а з дня заключэння дагавора куплі-продажу або моманту пачатку фактычнага выкарыстання аб'екта. Яго ж, як правіла, абавязваюць правесці і аплаціць рэгістрацыю пераходу правоў на ўчастак у органах Росреестра.

Калі ўласнікам прадмета продажу выступае орган улады, то на набытчыка могуць быць перанесены і іншыя абавязкі, уключаючы:

  • забеспячэнне ўтрымання і добраўпарадкавання прылеглай тэрыторыі і пад'язных шляхоў;
  • тэрміны і парадак асваення пасяўной тэрыторыі;
  • забеспячэнне свабоднага доступу прадстаўнікоў дзяржаўных органаў на ўчастак для мэт праверкі асаблівасцяў гаспадарання;
  • захаванне межавых, геадэзічных знакаў;
  • пэўны набор і тэрміны правядзення мерапрыемстваў па ахове і паляпшэнню стану зямель.

2. Галоўнае права пакупніка адказвае абавязкі прадаўца і складаецца ў патрабаванні своечасовай перадачы зямельнага ўчастка з магчымасцю бесперашкоднага ажыццяўлення сваіх паўнамоцтваў ўласніка:

  • ўзвядзення будынка і збудаванняў для патрэб сельскай гаспадаркі;
  • выкарыстання для ўласных мэтаў агульнадаступных карысных выкапняў, грунтавых вод і закрытых вадаёмаў;
  • правядзення арашальных, асушальных, меліярацыйных работ, прылады вадаёмаў (сажалак і обводнённых кар'ераў).

Дагаворы набыцця зямельных участкаў не маюць абавязковай формы і заключаюцца па агульных правілах аб куплі-продажы нерухомасці. Але не забараняецца выкарыстоўваць і раней дзеючыя акты, формы дагавораў. Напрыклад, Загадам Роскомзема РФ 1-16 / 770 ад 1993/06/02 г. быў зацверджаны ўзор дамовы куплі-продажу зямлі сельскагаспадарчага прызначэння. У цяперашні час гэты дакумент страціў сілу, але можа служыць арыенцірам пры здзелках па адчужэнню зямельных участкаў.

Несапраўдныя палажэнні дамовы куплі-продажу

Пункт 2 артыкула 37 ЗК РФ пералічвае ўмовы, пры наяўнасці якіх продаж зямлі сельскагаспадарчага прызначэння будзе несапраўдная:

  1. Права прадаўца ці іншай асобы выкупіць маёмасць назад па сваім жаданні ці пры якіх-небудзь умовах. Наяўнасць такога становішча супярэчыць самой сутнасці уласнасці.
  2. Абмежаванні новага ўласніка (набытчыка) у магчымасці далейшага распараджэння атрыманых маёмасцю. Напрыклад, забарона на афармленне іпатэкі, пасеў пэўных культур, здачу ў арэнду і пр.
  3. Вызваленне прадаўца зямельнага ўчастка ад адказнасці пры з'яўленні прэтэнзій і дамаганняў на ўчастак з боку трэціх асоб або дзяржаўных органаў. Абавязак пакрыцця страт пакупніку за канфіскацыю або перашкоды ў выкарыстанні ўчастка прадугледжана артыкулам 461 ГК РФ.
  4. Апісанне дзеянняў будучага ўласніка, якім-небудзь чынам звязаных са змяненнем катэгорыі зямельнага ўчастка або яго выкарыстаннем не па прызначэнні, гэта значыць не для патрэб сельскай гаспадаркі.

Ўсталяванне пералічаных абмежаванняў мае пэўныя сэнс і эфектыўнасць. Напрыклад, дзякуючы ім выключаны выпадкі, калі пад выглядам куплі-продажу заключаецца дагавор закладу. У залежнасці ад ступені і аб'ёму ўключэння ў дагавор, продаж зямлі сельскагаспадарчага прызначэння можа быць прызнаная несапраўднай у часткі або цалкам.

Спосабы заключэння дагавора продажу

З улікам формы ўласнасці і суб'ектнага складу вылучаюць наступны парадак продажу зямель сельскагаспадарчага прызначэння:

  1. Набыццё прыватнага ўчастка па універсальным правілах куплі-продажу, прадугледжаных § 7 кіраўніка 30 ГК РФ, артыкуламі 30 і 38 ЗК РФ, артыкулам 8 ФЗ № 101-ФЗ.
  2. Набыццё ўчастка з дапамогай правядзення таргоў (конкурсаў або аўкцыёнаў). Звычайна гэтая працэдура праводзіцца пры адчужэнні участкаў, якія знаходзяцца ў публічнай уласнасці. Асобныя правілы, якія ўстанаўліваюць асаблівасці продажу зямель сельскагаспадарчага прызначэння праз таргі, адсутнічаюць, і нормы Закона аб абароце адсылаюць да стандартных палажэнняў артыкулаў 38-38.1 ЗК РФ.
  3. Набыццё ўчастка арандатарам. Пры такім спосабе куплі вялікае значэнне мае форма уласнасці. Калі продажы падлягае прыватны ўчастак, то здзелка праходзіць па універсальным правілах. А вось выкупіць арэндаваныя зямлі ў дзяржавы ці рэгіёна, як вынікае з пункта 4 артыкула 10 Закона аб абароце, можна ў пераважным парадку, але толькі пры адсутнасці дзеючых прадпісанняў, выдадзеных дзяржаўнымі ці муніцыпальнымі органамі, якія прадаставілі ўчастак у арэнду.

Прынцып свабоды дагавора распаўсюджваецца, у тым ліку, і на спосаб яго заключэння, што дае магчымасць адчужаць зямельныя ўчасткі не толькі па універсальным правілах, але і праз прыватныя зямельныя таргі (конкурсы, аўкцыёны). Нормы Закона аб абароце гэтаму не перашкаджаюць, абавязваючы выканаць толькі абавязацельства ў паведамленні органа ўлады суб'екта аб намеры прадаць ўчастак.

Similar articles

 

 

 

 

Trending Now

 

 

 

 

Newest

Copyright © 2018 be.birmiss.com. Theme powered by WordPress.