Як аформіць куплю-продаж кватэры? Неабходныя дакументы, задатак, рэгістрацыя

Купля кватэры - працэс вельмі і вельмі адказны. Кожны, хто на яго адважыўся, абавязаны надаць працэдуры самую пільную ўвагу. Пад працэсам куплі-продажу разумеецца пераход ад аднаго ўладальніка да іншага права ўласнасці шляхам грашовага разліку.

Як аформіць куплю-продаж кватэры па ўсіх правілах

Такім чынам, з чаго ж складаецца працэдура куплі нерухомасці? Выбраўшы варыянт жылля, неабходна праверыць дакументы прадаўца. Пры недахопе ўласнага досведу лепш за ўсё звярнуцца да натарыуса альбо юрысту. Акрамя таго, варта зрабіць ацэнку набываемай нерухомай маёмасці. Гэта можна зрабіць як самому, так і звярнуўшыся да паслуг адмыслоўцаў-рыэлтараў.

Перад тым як аформіць куплю-продаж кватэры, вельмі важна прасачыць гісторыю якое купляецца жылля - хто і калі быў у ім зарэгістраваны, пры якіх абставінах пераходзіла права ўласнасці. Робіцца гэта з мэтай пазбавіцца ад патэнцыйна сумніўных момантаў.

Вельмі важна ўважліва вывучыць спіс тых, хто зарэгістраваны ў кватэры на дадзены момант. Людзі цалкам могуць пражываць у іншым месцы, але пры гэтым быць зарэгістраваныя на жылплошчы, якая прадаецца. Паводзінам асобы, у якога вы набываеце нерухомасць, варта надаць самую пільную ўвагу. Уладальнік жылы уласнасці павінен быць як мінімум адэкватным, спакойна і без прыкрас апісаць вартасці і недахопы прадаванага жылля. У яго паводзінах не павінна прасочвацца дзівацтваў і падазроных момантаў.

Пры ўзнікненні пэўных сумневаў варта ўдакладніць дзеяздольнасць апошняга. Калі не зрабіць гэтага своечасова, здзелка куплі-продажу пасля можа быць аспрэчана ў судзе. Падобныя сюрпрызы вам, вядома ж, ні да чаго.

Праверце ўсе старанна!

Тое ж самае ставіцца да іншых уласнікам - звычайна сваякам ўладальніка. З нагоды кожнага з іх вам неабходна высветліць, як менавіта маёмасць апынулася ў уласнасці. Дапусцім, кватэра дасталася па завяшчанні. У гэтым выпадку магчымыя непрыемнасці ў выглядзе нечакана ўзніклі іншых прэтэндэнтаў на адпісаную кватэру. Судовыя разгляды з імі здольныя моцна зацягнуць і ўскладніць працэс куплі-продажу, а то і зусім сарваць здзелку.

Тыя ж правілы дзейнічаюць і ў выпадку, калі трэба будзе купля-продаж долі ў кватэры.

Калі каму-небудзь з уласнікаў прадаванай кватэры правы на дадзеную нерухомасць дасталіся праз суд, абавязкова варта ўдакладніць, ці магчыма ў дадзеным выпадку аспрэчванне судовага рашэння. Адзін з самых сур'ёзных фактараў - наяўнасць зарэгістраваных у кватэры непаўналетніх. Дадзены момант вельмі важны. Бо прадаць жылплошчу, на якой зарэгістраваны дзіця, немагчыма без згоды органа апекі. Каб атрымаць дакладную інфармацыю, лепш за ўсё накіраваць запыт у адпаведную інстанцыю.

Завяршэнне падрыхтоўчага этапу

Для працэдуры падпісання неабходных дакументаў ўсе ўдзельнікі здзелкі павінны быць на месцы і даступныя ў любы дзень. Працэдура зацягнецца, калі хто-небудзь з уладальнікаў часова адсутнічае. Яшчэ горш, калі ён аб'яўлены ў вышук або бавіць час у месцах пазбаўлення волі. У гэтым выпадку здзелка куплі-продажу хутчэй немэтазгодная.

Завяршэннем працэдуры праверкі кватэры на юрыдычную чысціню будзе падача запыту ў камунальныя службы, да якіх ставяцца жыллёвая кантора і БТІ. Гэта зрабіць неабходна, каб удакладніць перспектывы вашай нерухомасці на будучыню ў вачах камунальных службаў. Бо цалкам магчыма, што дом плануецца пад знос, або на непасрэдна набліжаны тэрыторыі будзе рабіцца пэўная забудова.

Сабраўшы ўсю неабходную інфармацыю і пераканаўшыся ў легальнасці прад'яўляюцца дакументаў, можна ўжо канчаткова вызначыцца, згаджацца ці не на дадзены варыянт. Да таго як падпісваць акт куплі-продажу кватэры, праўдзівую інфармацыю пра ўласніка можна ўдакладніць шляхам падачы запыту ў ЕГРП.

Праводзім здзелку правільна

Дагавор куплі-продажу - ключавы дакумент у працэсе пакупкі любы нерухомасці. Дзеючым заканадаўствам рэгламентуецца яго юрыдычнае засведчанне. Робіцца гэта ў натарыяльнай канторы альбо ў рыэлтарскай агенцтве. Там жа, у выпадку неабходнасці, вам пададуць бланк дагавора (узор) куплі-продажу кватэры. ГК РФ (яго артыкул 550) дапускае самастойнае афармленне такога дакумента. У гэтым выпадку складнікам яго варта звярнуць увагу на наяўнасць усіх абавязковых пунктаў.

Да іх адносяцца: апісанне прадаванага жылля, цана, спіс бакоў, якія ўдзельнічаюць у пагадненні, парадак, у якім павінны быць перададзены грашовыя сродкі, а таксама спіс тых асоб, што атрымліваюць права на выкарыстанне дадзенай нерухомасці. Апошні момант неабходна ўдакладніць у выпадку, калі уладальнікаў будучай кватэры некалькі.

Якія дакументы трэба будзе сабраць да таго, як аформіць куплю-продаж кватэры? Перш за ўсё гэта агульнаграмадзянскі пашпарт. Калі пакупнік жанаты (замужам), і шлюб афіцыйна аформлены, варта прад'явіць пасведчанне аб шлюбе і пашпарт другога мужа, а таксама згода таго на заключэнне здзелкі. Артыкул 35 Сямейнага кодэкса РФ сцвярджае, што муж або жонка абавязаны быць пастаўлены ў вядомасць аб намеры куплі жылля. У адсутнасць іх юрыдычна аформленага згоды здзелка куплі-продажу кватэры можа быць парвана праз суд.

Калі жылплошчу афармляецца на ўладальніка, якое не дасягнула паўналецця, прадастаўляецца пасведчанне аб нараджэнні.

Рэгістрацыя дагавора куплі-продажу кватэры

Склаўшы тэкст дагавора, абодва бакі старанна вывучаюць яго, правяраючы на наяўнасць усіх неабходных умоў. Затым пакупнік і прадавец падпісваюць дагавор у рэгіструючым органе згодна з артыкулам 558 ГК РФ. Падпісанне вырабляецца ў прысутнасці ўпаўнаважанага рэгістратара. Менавіта з гэтага моманту дамова лічыцца зняволеным.

За падпісанне яго ў бюджэт выплачваецца пэўная сума дзяржаўнай пошліны. Сродкі ўносяцца і той, і іншы бокам. Акрамя дамовы, павінен быць складзены перадатачны акт. Падпісанне яго і ўступленне ў сілу можа адбыцца толькі ў выпадку выканання ўсёй сумы абавязацельстваў, прапісаных у дагаворы. Ну і на апошнім этапе, нарэшце, адбываецца рэгістрацыя дагавора куплі продажу кватэры, якая сведчыць аб пераходзе правоў уласнасці на дадзеную нерухомасць.

Каб аформіць яе, варта падабраць наступны пералік дакументаў: заяву на пераход ад прадаўца да пакупніка права ўласнасці, сам дагавор куплі-продажу кватэры, квітанцыю аплаты пошліны, кадастравы план і тэхпашпарт на кватэру. Акрамя таго, патрэбныя будуць пашпарты як прадаўца, так і пакупніка і выпіскі з дамавой кнігі ўладальніка кватэры.

Калі працэдура куплі аформлена па ўсіх правілах, то па яе завяршэнні ў пакупніка застаюцца на руках наступныя дакументы: асобнік непасрэднага дагавора аб куплі-продажы, перадатачны акт і дакумент аб пераходзе да новага ўладальніка права ўласнасці.

Набыццё жылля па іпатэцы

Купля кватэры можа адбывацца шляхам афармлення іпатэкі. У такім выпадку асноўны пакет дакументаў павінен утрымліваць у сабе, акрамя вышэйзгаданых, экспертнае заключэнне аб рынкавай кошту нерухомасці, дакумент, якi рэгiструе абцяжаранне, дагавор страхавання на кватэру. Як аформіць куплю-продаж кватэры ў дадзеным выпадку? Розніца толькі ў наяўнасці ў тэксце асноўнага дагавора пэўных умоў, выкананне якіх рэгламентавана законам.

Часцей за ўсё гэта ставіцца да абставін і тэрмінах перадачы нерухомасці. Магчымы пункт аб захаванні жылля ў тым ці іншым стане. Форс-мажорныя абставіны павінны быць агавораны непасрэдна ўдзельнікамі.

Абавязкам прадаўца з'яўляецца прадастаўленне пакупніку звестак аб трэціх асобах, з боку якіх магчымыя прэтэнзіі на права валодання. Калі дагавор заключаны, пакупнік пазбаўляецца права адмовіцца ад здзелкі без паважнай прычыны. У абумоўленыя тэрміны павінен вырабляцца разлік за набываецца жылплошчу. У выпадку адмовы пакупніка ўнесці указаную ў дамове суму наяўных грашовых сродкаў, прадавец мае права ставіць пытанне аб парушэнні ўмоў дагавора.

Аб плюсах і мінусах

У чым перавагі і недахопы заключэння дадзенага дагавора? Галоўны плюс - у магчымасці натарыяльнага засведчання і заканадаўчай падтрымкі. Пры парушэнні прапісаных у ім умоў, абавязацельстваў і тэрмінаў любы з бакоў іншы ўдзельнік мае законнае права патрабаваць выканання пунктаў дамовы ва ўстаноўленым парадку.

Калі ўзнікаюць абставіны, не прадугледжаныя пунктамі дамовы, прад'яўленне адпаведных патрабаванняў магчыма на працягу трохгадовага тэрміну з моманту працэдуры афармлення і запэўніванні подпісамі акту куплі-продажу. На працягу года пакупнік мае права звярнуцца з іскавай заявай у суд у выпадку незадавальнення асноўных патрабаванняў.

Галоўны ж недахоп дадзенага дакумента - у магчымасці аспрэчыць яго рэчаіснасць. Адбываецца гэта пры няправільным афармленне або парушэнні патрабаванняў заканадаўства наконт заключэння здзелкі. Працэдура аспрэчвання вырабляецца праз суд. Гэта можа быць зроблена па ініцыятыве як пакупніка, так і прадаўца.

Ці патрэбныя паслугі агента?

Варта ці не варта звяртацца для куплі кватэры ў рыэлтарскай агенцтва? Яго супрацоўнікі за свае паслугі па падборы варыянту куплі, зборы неабходных дакументаў і юрыдычнай афармленні здзелкі возьмуць з вас пэўны працэнт, звычайна які складае досыць вялікую грашовую суму. Але думаецца, што менавіта ў дадзеным выпадку эканомія недарэчная. Бо ў рыэлтарскіх агенцтвах працуюць прафесіяналы, якія спецыялізуюцца менавіта ў гэтай галіне. У іх заўсёды маецца тыпавы бланк куплі-продажу кватэры, складзены з улікам усіх тонкасцяў.

Як вядома, недасведчанаму чалавеку лёгка ашукацца, не ведаючы пэўных нюансаў. Дапусцім, на момант пакупкі "Утрасі" пытанне з усімі зарэгістраванымі на дадзенай жылплошчы. Але раней у кватэры мог быць прапісаны чалавек, які адбывае ў момант здзелкі турэмнае зняволенне. На перыяд тэрміну пакарання такой жыхар аўтаматычна павінен быць выпісаны. Але па вяртанні ён можа скарыстацца сваім правам пражывання на дадзенай жылплошчы, якое стане аспрэчваць праз суд.

Для тых, хто ўсё ж вырашыў дзейнічаць самастойна, мы прыводзім папярэдні дагавор куплі-продажу кватэры, узор якога маецца ў абавязковым парадку ў любога натарыуса ці ў агенцтве нерухомасці.

перадача грошай

Грашовыя сродкі пры разліку лепш за ўсё перадаваць у прысутнасці натарыуса або надзейных сведак. Тады ў выпадку з'яўлення якіх-небудзь ускладненняў тыя змогуць пацвердзіць факт такой перадачы. Самым надзейным і бяспечным варыянтам разлікаў у здзелках лічыцца выкарыстанне паслуг банка. У гэтым выпадку грашовая сума пералічваецца ў прысутнасці банкаўскага прадстаўніка, апячатваецца з подпісамі ўсіх бакоў і захоўваецца ў банкаўскай вочку да выканання ўсіх пунктаў дамовы.

Калі ж вы ўсё ж вырашыце звярнуцца да паслуг натарыуса, лепш абраць яго кандыдатуру самому, а не пагаджацца на прапанаванага прадаўцом. Акрамя таго, не забудзьцеся асабліва старанна праверыць дакументы права ўласнасці на маёмасць, калі валодае ім прадавец менш за паўгода.

Купля продаж кватэры - задатак

Зараз пагаворым пра такое паняцце, як задатак. Пад ім разумеецца грашовая сума, якая перадавалася прадаўцу пакупніком як доказ сур'ёзнасці намераў у набыцці жылля. Атрымаўшы задатак, прадавец бярэ на сябе абавязацельства да пэўнага тэрміну устрымлівацца ад продажу дадзенага жылля трэцім асобам.

Сэнс задатку - гарантаваць поспех здзелкі і замацаваць намеры бакоў. Пры канчатковым разліку сума задатку павінна быць афіцыйна залічаная як частка агульнай кошту жылля.

Дагавор пра задатак (папярэдні дагавор куплі-продажу кватэры), узор якога хоць заканадаўча і не зацверджаны, складаецца, тым не менш, з захаваннем усіх юрыдычных тонкасцяў, толькі тады ён будзе мець сілу закона. Калі такі дагавор аформлены, і задатак перададзены, абавязкам пакупніка становіцца набыць менавіта дадзенае жыллё. У выпадку перавагі альтэрнатыўнага варыянту ён губляе ўсю суму задатку, які застаецца ў распараджэнні прадаўца. Калі ж пасля атрымання яго прадавец перадумаў даводзіць здзелку да канца, ён абавязаны вярнуць суму задатку, як правіла, у падвойным памеры. Але гэтая акалічнасць павінна абавязкова быць прапісана ў складзеным дамове.

Звычайны вяртанне сумы задатку магчымы ў выпадку немагчымасці адной з бакоў ўдзельнічаць у пагадненні па досыць ўважлівай прычыне (рэзкае падзенне фінансавага становішча, ўзнікненне якіх-небудзь форс-мажорных абставін). Адбываецца працэдура такога вяртання выключна па ўзаемнай згодзе бакоў.

Аб тонкасцях афармлення

Як пісьменна скласці дамову задатку? Ён абавязкова павінен датычыцца ўсіх, хто ўваходзіць у лік уласнікаў прадаванай кватэры. Пажадана таксама пазначыць і ўсіх пакупнікоў, але дамова можа быць складзены і з адным з іх. Абавязкова паказваюцца пашпартныя дадзеныя, поўныя Ф.В.а. ўсіх згаданых з адрасамі пражывання, кароткае апісанне кватэры.

Калі занядбаць правільным юрыдычным складаннем такога дагавора і абмежавацца звычайнай распіскай, у далейшым магчымыя ўскладненні пры спробе адстойваць парушаныя правы ў судзе. Пакупнік, у выпадку адмовы прадаўца прадаць кватэру, можа пазбавіцца выплачанага задатку. Напрыклад, магчыма прад'яўленне сваякамі прадаўца медыцынскай даведкі аб неадэкватным стане таго на момант атрымання грошай і выдачы распіскі. У гэтым крайнім выпадку нямоглы нават суд.

Не забудзьцеся пра распіску

Пры падпісанні дагавора і перадачы ў якасці задатку пэўнай грашовай сумы павінна афармляцца распіска аб перадачы і атрыманні грошай. Скласці яе абавязаны прадавец у прысутнасці пакупніка. Пішацца такі дакумент выключна шарыкавай ручкай (не аловак, і гелиевой пастай) і толькі ад рукі, так як у выпадку судовага аспрэчвання экспертыза зможа ідэнтыфікаваць почырк які напісаў.

Распіска павінна абавязкова змяшчаць у сваім зьмесьце спасылку на зняволены дагавор куплі-продажу кватэры з нумарам і датай падпісання. У ёй абавязаны быць прыведзены дадзеныя пашпартоў абодвух бакоў і дата яе афармлення. Сума задатку паказваецца лічбамі і абавязкова вялікімі літарамі. Абавязкова трэба пазначыць, што якая перадавалася сума мае статус менавіта задатку, а не чаго-небудзь іншага.

У распісцы, акрамя таго, павінна мецца кароткае апісанне аб'екта нерухомасці з указаннем дадзеных аб праве уласнасці. Подпіс прадаўца ў распісцы абавязаная адпавядаць той, што ў пашпарце. Калі ж вы вырашылі раздрукаваць яе, а не аформіць ад рукі, вельмі пажадана натарыяльнае засведчанне.

Грошы пры атрыманні распіскі варта перадаваць прадаўцу ў прысутнасці сведак. Перадайце сродкі варта запатрабаваць ад прымаючага пералічыць купюры і пацвердзіць наяўнасць названай сумы і адсутнасць уласных прэтэнзій.