Долевае будаўніцтва: што трэба ведаць? Закон аб долевым будаўніцтве

Долевы ўдзел атрымала ў Расіі шырокае распаўсюджанне. Кампаніі прыцягваюць інвестараў, на іх сродкі будуюць дом, які затым пераходзіць ва ўласнасць апошняму. Такім чынам можна купіць кватэру ў растэрміноўку і пагасіць доўг да завяршэння будаўніцтва. Але гэта яшчэ не ўсе магчымасці, якія дае долевае будаўніцтва. Што трэба ведаць пра гэты працэс бакам здзелкі, на што звяртаць увагу - чытайце далей.

нюансы

У тэорыі ўсё проста і зразумела, але ў СМІ дадзены працэс асвятляецца ў негатыўным ключы. Чаму так адбываецца? Інтарэсы бакоў здзелкі абаронены Законам «Аб долевым будаўніцтве», які быў прыняты яшчэ ў 2004 годзе. Ён увёў жорсткія патрабаванні да забудоўшчыкам. На дадзены момант гэта адзіны нарматыўны дакумент, які рэгулюе долевае будаўніцтва. Што трэба ведаць кліенту пры заключэнні дамовы?

Забудоўшчык і аб'ект здзелкі. Калі кампанія ўжо доўга функцыянуе на рынку, мае шэраг рэалізаваных аб'ектаў, то яе можна разглядаць у якасці партнёра па дамове. Звязвацца з неправеранымі арганізацыямі, асабліва людзям, якія заключаюць здзелку ўпершыню, не варта.

Закон «Аб долевым будаўніцтве» № 214 дзейнічае ў дачыненні толькі аднайменных дамоваў. Іншая фармулёўка недапушчальная. Калі забудоўшчык прапануе падпісаць «Дамова інвеставання», то ён спрабуе пазбегнуць распаўсюджвання патрабаванняў такіх нарматыўных актаў: закон «Аб долевым будаўніцтве», ФЗ «Аб абароне правоў спажыўцоў».

Перш чым сведчыць дакументы, папытаеце кампанію прадаставіць дазвол на будаўніцтва, высвятліце, дзе размешчана праектная дэкларацыя, і азнаёмцеся з ёй. Па заканадаўстве, наяўнасць публікацыі з'яўляецца абавязковым патрабаваннем да забудоўшчыку.

Дагавор долевага будаўніцтва лічыцца заключаным з моманту дзяржрэгістрацыі. Інакш ён будзе лічыцца несапраўдным. У паперы павінна ўтрымлівацца апісанне аб'екта, тэрмін перадачы, кошт і парадак разлікаў, гарантыя.

правярайце дакументы

ФЗ прадугледжана, што прыцягнуць сродкі кампанія можа толькі пасля атрымання дазволу, публікацыі праектнай дэкларацыі і рэгістрацыі права ўласнасці. Калі хаця б адно з гэтых умоў не будзе выканана, грамадзянін можа патрабаваць вяртання грошай з працэнтамі. Яны разлічваюцца па двухразовай стаўцы рэфінансавання. Па дамове, кампанія павінна ў абумоўлены тэрмін пабудаваць аб'ект нерухомасці, а пасля атрымання дазволу з дзяржорганаў на ўвод у эксплуатацыю перадаць яго ўдзельніку здзелкі. Іншы бок абавязуецца выплаціць абумоўленую цану і прыняць аб'ект (пры наяўнасці дазволу).

Пісьмовы дагавор долевага ўдзелу ў будаўніцтве павінен быць зарэгістраваны. Толькі пасля гэтага ён уступіць у сілу. Перад падпісаннем дакументаў грамадзянін мае права азнаёміцца з такімі паперамі:

- ўстаноўчыя дакументы забудоўшчыка;

- пасведчанне аб дзяржрэгістрацыі;

- даведка аб пастаноўцы на ўлік у падатковую;

- зацверджаныя гадавыя справаздачы за тры апошнія перыяду ажыццяўлення прадпрымальніцкай дзейнасці;

- аўдытарскае зняволенне.

Павышэнне бяспекі здзелкі

З 2014 года пачынае дзейнічаць норма ФЗ «Аб страхаванні адказнасці забудоўшчыкаў», якая распаўсюджваецца на долевае будаўніцтва. Што гэта значыць? У выпадку невыканання абавязацельстваў ці банкруцтва кампаніі чалавек зможа вярнуць грошы. Пры дзяржрэгістрацыі дакументаў забудоўшчык павінен прадаставіць дагавор страхавання адказнасці або паручыцельства. Раней была прадугледжана магчымасць прадастаўлення залогу ў якасці забеспячэння здзелкі.

нюансы страхоўкі

Дагавор заключаецца на карысць выгаданабытчыка - грамадзяніна або юрыдычнай асобы, чые грашовыя сродкі прыцягваліся для будаўніцтва.

Страхавы выпадак - поўнае або неналежнае выкананне абавязацельстваў забудоўшчыка, якое пацверджана рашэннем суда.

Тэрмін дзеяння дакумента аналагічны таму, які паказаны ў дамове долевага будаўніцтва. Але выгаданабытчык можа атрымаць кампенсацыю нават праз два гады пасля заканчэння тэрміну перадачы памяшкання.

Мінімальная страхавая сума разлічваецца на падставе кошту жылля. Але яна не можа быць менш яго рынкавай цаны.

Вось як забяспечана долевы ўдзел у будаўніцтве. ФЗ таксама прадугледжвае такі парадак разлікаў:

1. Быў заключаны дагавор паручыцельства. Калі забудоўшчык не выканаў свае абавязацельствы або не прадаставіў зразумелага адказу ў абумоўлены тэрмін, то кліент можа звярнуцца з адпаведным патрабаваннем да банка-гаранта.

2. Здзелка была забяспечана дагаворам страхавання. Выгаданабытчык павінен звярнуцца ў кампанію або таварыства ўзаемнага страхавання (ОВС) у названыя тэрміны іскавай даўнасці на прадмет закладу. Законам агаворана, што выплата павінна рабіцца не пазней чым праз трыццаць дзён з моманту прадастаўлення дакументаў. Пры гэтым наяўнасць запазычанасці забудоўшчыка перад страхавой кампаніяй не мае значэння. Гэта пастанова дзейнічае толькі на дамовы, заключаныя пасля 2013 года.

Спосабы забеспячэння абавязацельстваў

Мы ўжо разгледзелі, якімі спосабамі (па заканадаўству) кліент можа вярнуць выдаткаваныя сродкі. Аднак наяўнасць дадзенага пункта ў дамове не гарантуе выплаты кампенсацыі. У дакумент можна ўпісаць розныя ўмовы і агаворкі, з дапамогай якіх можна зацягнуць час выканання абавязацельстваў. І ўсе гэтыя «калі» могуць не выходзіць за рамкі закону.

Калі будаўніцтва вядзецца павольна ці доўга не пачынаецца, кліент можа, не чакаць тэрміну здачы, запатрабаваць скасаваць дакумент у судзе. Такая магчымасць прадугледжана, калі:

1) мела месца спыненне або прыпыненне будаўніцтва дома, у склад якога ўваходзіць долевай аб'ект, пры наяўнасці абставін, якія сведчаць, што ў прадугледжаны дакументам тэрмін аб'ект не будзе перададзены ўдзельніку здзелкі;

2) маюцца істотней змены ў праектнай дакументацыі, у тым ліку значная карэкцыя памеру долевага аб'екта;

3) назіраецца памяншэнне або павелічэнне агульнай колькасці кватэр, якія ўваходзяць у новы дом.

Яшчэ што трэба ведаць пра долевае будаўніцтва?

Дата здачы аб'екта ў эксплуатацыю павінна быць дакладна прапісана (напрыклад, «не пазней 15.10.14»). Вельмі часта забудоўшчыкі выкарыстоўваюць рэкламную фразу: «у IV квартале 2014 года». Дадзеная фармулёўка некарэктная. Па заканчэнні двух месяцаў ад паказанай даты дольшчык можа ў аднабаковым парадку скасаваць дагавор долевага будаўніцтва. Трэба толькі адправіць пісьмовае паведамленне. Забудоўшчык абавязаны на працягу 20 каляндарных рабочых вярнуць атрыманыя грошы на рахунак кліента і выплаціць яму штрафныя санкцыі. Або ўнесці гэтую суму на дэпазіт, які адкрыты на імя дольшчыка.

Агульны кошт кватэры, якая змешчана ў дакументах, разлічваецца з цаны за квадратны метр жылля, памножанай на плошчу памяшкання. Гэтыя лічбы таксама павінны быць распісаны. Варта таксама звярнуць увагу на апісанне параметраў жылплошчы: месца размяшчэння, паверх, адрас, плошча, колькасць пакояў. Гарантыйны тэрмін на пабудаваную кватэру - 5 гадоў.

Пры вывучэнні дакументаў варта звярнуць увагу, з якога моманту дольшчык павінен аплачваць камунальныя і эксплуатацыйныя выдаткі. Калі дадзены пункт адсутнічае, то абавязак ўзнікае з моманту падпісання акта прыёму-перадачы кватэры, а не ўводу ў эксплуатацыю.

Праблем не пазбегнуць?

Часам забудоўшчыкі адмыслова «забываюць» уключыць нейкі з пунктаў у дакумент. Але ў кліента могуць узнікнуць матэрыяльныя страты нават у тым выпадку, калі правільна аформлены дагавор «Долевае будаўніцтва». Што гэта значыць? Забудоўшчык можа саступіць права ўласнасці іншай юрыдычнай асобе. У гэтым выпадку ён прадасць яму практычна па сабекошце правы на ўсе кватэры. Затым фірма-пасярэднік па рынкавай цане переуступаемых іх дольшчыкам. На першы погляд, праблем быць не павінна. Аднак, у выпадку ўзнікнення рызыкі недабудаваных або банкруцтва забудоўшчыка, дольшчык можа прад'явіць прэтэнзіі на падставе сумы, указанай у дагаворы. Але кватэры былі прададзеныя па сабекошце, а не па рынкавай цане.

Яшчэ адна распаўсюджаная схема

Рэгістрацыя дагавораў долевага будаўніцтва адлічвае момант іх ўступлення ў сілу. Але вельмі часта пазычальнікі выкарыстоўваюць іншую схему. Яны прапануюць падпісаць папярэдні дагавор. У ім змяшчаюцца практычна тыя ж пункты, што і ў асноўным, акрамя інфармацыі аб уступленні яго ў сілу. Такія дакументы не падлягаюць абавязковай дзяржрэгістрацыі. Пры гэтым бакі прыходзяць да вуснага пагаднення аб тым, што другі ўдзельнік адразу выплочвае ўсе грошы за кватэру. Забудоўшчык абавязваецца заключыць асноўны дагавор долевага ўдзелу ў будаўніцтве калісьці ў будучыні. Дольшчык упэўнены, што здзелка аформлена карэктна. Але дадзеная «шэрая» схема толькі выводзіць дакумент з-пад дзеяння закона.

А вось яшчэ адзін папулярны манеўр. Забудоўшчык заключае з пакупніком дагавор, прадметам якога паказвае ня абавязацельствы перадачы ўласнасці дольшчыку, а нешта іншае: фінансаванне інвестыцыйнай дзейнасці, саступку правы патрабавання памяшканняў і да таго падобнае. Гэта значыць уся сутнасць дакумента вызначаецца яго зместам. Але па пазове дольшчыка суд можа прызнаць яго несапраўдным, бо па факце дакумент створаны з мэтай сыходу ад адказнасці па законе № 214.

Раніцай - рэгістрацыя, увечары - грошы

Дагавор лічыцца які ўступіў у сілу толькі пасля ўнясення яго дадзеных у Росреестр. Прымаць грошы да гэтага моманту забудоўшчык не мае права. А значыць, і ў дакуменце павінен быць прапісаны гэты момант. Верыць сцвярджэнням супрацоўнікаў пра тое, што дакументы будуць зарэгістраваны «усёй кучай» потым, але грошы на будаўніцтва патрэбныя ўжо цяпер, не варта. У рэдкіх выпадках такія запэўніванні адпавядаюць рэчаіснасці. Перадача ў Палату кожнага дакумента па-асобнасці займае шмат часу. Але кліента могуць і падмануць. Таму лепш перастрахавацца і пачакаць, пакуль будзе зарэгістраваная здзелка на долевае будаўніцтва. Забудоўшчык можа настойваць на перадаплаце. Але ў такім выпадку папытаеце паказаць дагавор па дадзеным аб'екце, які быў заключаны па аналагічнай схеме. Зарэгістраваны дакумент мае штамп, друк, подпіс адказнай асобы Росеестра і нумар. Калі здзелка была аплачана сродкамі з іпатэкі, то пра гэта павінна сведчыць друк аб абцяжаранняў.

Часта забудоўшчыкі самі не хочуць абыходзіць закон і атрымліваць сродкі да афармлення дакументаў. Але ў такім выпадку ім патрэбныя дадатковыя гарантыі. Напрыклад, адкрыты акрэдытыў у банку. На яго кліент уносіць сродкі ў момант падпісання дагавора. Але забудоўшчык атрымае да іх доступ толькі пасля таго, як долевы ўдзел у будаўніцтве дома будзе зарэгістравана. Гэтая мера адначасова гарантуе плацежаздольнасць кліента і дазваляе выконваць нормы заканадаўства.

Прыняцце аб'екта ў забудоўшчыка

Што трэба ведаць аб долевым будаўніцтве на этапе здачы кватэры ў эксплуатацыю?

Па-першае, да гэтага працэсу варта ставіцца разумна. Усе пытанні высвятляць да падпісання дакументаў. Усе выяўленыя недахопы трэба пісьмова адлюстраваць у акце неадпаведнасці аб'екта. Абавязацельствы забудоўшчыка па законе лічацца выкананымі з моманту падпісання дакумента прыёму-перадачы памяшкання. Удзельнік мае права патрабаваць бясплатнай лiквiдацыi недахопаў або памяншэнне цаны здзелкі. Калі дэфекты былі выяўленыя ўжо ў працэсе эксплуатацыі, то забудоўшчык абавязаны кампенсаваць кліенту іх ухіленне.

Па-другое, не паддавацца на ўгаворы. Ніжэй прадстаўлены самыя распаўсюджаныя схемы дзеянні забудоўшчыкаў, якія накіраваны на аказанне ціску на кліента:

- просяць падпісаць паперы, запэўніваючы, што ўсе непаладкі будуць ліквідаваны потым;

- сцвярджаюць, што складуць «іншы акт», у якім будуць адлюстраваны ўсе прэтэнзіі;

- пагражаюць, што, у выпадку парушэння тэрмінаў афармлення дакументаў, кліент павінен будзе выплаціць штраф за непрыманне аб'екта.

пісьменная дапамогу

Існуе маса нюансаў, на якія трэба звяртаць увагу. Таму лепш звярнуцца па дапамогу да спецыяліста, які ведае, як правільна аформіць дакументы на долевае будаўніцтва, што трэба ведаць і ўлічваць на кожным этапе здзелкі. Профільныя спецыялісты аказваюць дапамогу ў такіх кірунках:

• Выбар забудоўшчыка, праверка яго дакументаў.
• Суправаджаюць працэдуру падпісання папер: аналізуюць дагавора, кансультуюць па магчымых рызыках, праводзяць перамовы аб змене ўмоваў.
• Рыхтуюць і падаюць дакументы для рэгістрацыі.
• Суправаджаюць кліента пры прыняцці аб'екта, рэгулююць пытанні па недахопаў памяшкання, тэрмінах здачы, выплаты няўстойкі, у тым ліку ў судовым парадку.
• Афармляюць скасаванне дакумента: кантралююць вяртанне аплочанай сумы, спагнанне штрафаў, працэнтаў за карыстанне пазыковымі сродкамі, а таксама кампенсацыю страт звыш няўстойкі (аплату паслуг адваката). У аналагічных кірунках аказваецца дапамога пры скасаванні папярэдняй дамовы, дамовы інвеставання, пазыкі і т. Д.

выснову

Набыць кватэру на першасным рынку можна, аформіўшы долевае будаўніцтва. Што трэба ведаць ўдзельніку здзелкі? Шмат нюансаў. Пачынаючы з правілаў выбару адэкватнага пазычальніка і заканчваючы асаблівасцямі запаўнення акта прыёму-перадачы. Таму лепш скарыстацца паслугамі дасведчанага адваката, які будзе суправаджаць кліента на ўсіх этапах здзелкі.