Навіны і грамадстваЭканоміка

Віды кошту ў ацэначнай дзейнасці

Кошт - адна з ключавых характарыстык прадмета грамадзянска-прававой здзелкі. Якія яе прыкметы? Якім чынам кошту класіфікуюцца? З якой мэтай у бізнэсе ці ў рыэлтарскай справе вылічаюцца адпаведныя паказчыкі і з дапамогай якіх методык?

Што такое "кошт" і "адзнака"

Перш чым вывучаць віды кошту і спадарожныя падставы для яе класіфікацыі, вызначымся з тым, што яна ўяўляе сабой. Крытэраў, якія б дазвалялі даць ёй адназначную характарыстыку, у асяроддзі сусветных і расійскіх эканамістаў досыць шмат. У ліку самых папулярных такі: кошт - гэта грашовая сума, якая ўсталёўваецца ў якасці ўмовы здзелкі ў працэсе ўзаемадзеяння суб'ектаў грамадзянска-прававых адносін у меркаваны момант перадачы маёмасных правоў ці іншых механізмаў карыстання аб'ектам. У сваю чаргу паняцце "ацэнка" звязана з механізмам вызначэння сумы, пра якую ідзе гаворка.

аспекты ацэнкі

Аб'ектамі ацэнкі можа быць нерухомасць, паслугі, транспарт, прадметы побыту, інтэлектуальная ўласнасць - усё тое, што прадугледжана грамадзянскім заканадаўствам у якасці магчымага прадмета для здзелак з удзелам фізічных асоб і юрыдычных асоб. Працэдура, звязаная з вызначэннем грашовай велічыні, перадача якой ад аднаго суб'екта праваадносін да іншага з'яўляецца падставай для перадачы маёмасных правоў, ажыццяўляецца з дапамогай метадаў, якiя прызнаюцца абодвума бакамі. Іх могуць прапаноўваць таксама і трэція асобы, але пры ўмове ўзгаднення з асноўнымі ўдзельнікамі здзелкі.

Тыя ці іншыя віды кошту тавару, маёмасцi або паслуг могуць вызначацца, у залежнасці ад сутнасці праваадносін, па жаданні бакоў або ў сілу патрабаванняў заканадаўства. Так, напрыклад, пры здзелках з нерухомасцю зварот да паслуг ацэншчыкаў ў многіх выпадках абавязкова для рэгістрацыі права ўласнасці.

Падыходы, якія прымяняюцца ў ацэнцы

Ацэнка, роўна як, напрыклад, вызначэнне віду кошту, можа ажыццяўляцца ў рамках розных падыходаў. У расійскай дзелавой практыцы склаліся тры асноўных: прыбытковы, параўнальны і затратны. Разгледзім іх сутнасць.

Даходная мадэль мае на ўвазе задзейнічанне метадаў, якія заснаваныя на вылічэнні меркаванай выручкі ад магчымага выкарыстання новым уладальнікам аб'екта ацэнкі - напрыклад, здачы ў арэнду. Параўнальная мадэль прадугледжвае вывучэнне лічбаў, якія характарызуюць віды кошту маёмасці адных аб'ектаў, з паказчыкамі іншых, вельмі падобных па базавых прыкметах. Напрыклад ацэншчык, вызначаючы адпаведны грашовы паказчык для кватэры, як правіла, вывучае ўжо наяўныя прапановы на рынку нерухомасці. У рамках затратнай мадэлі падлічваюцца магчымыя выдаткі, патрэбныя з пункту гледжання падтрымання аб'екта ў належным функцыянальным стане. Калі, скажам, чалавек купляе трактар, то наняты ім эксперт па ацэнцы павінен, вызначаючы кошт дадзенага віду транспарту, ўлічваць патэнцыйныя выдаткі, звязаныя з рамонтам тэхнікі.

Вынік ацэнкі кошту

Як толькі віды кошту маёмасці прааналізаваныя, а адпаведная ацэнка дадзена, яе вынік можа задзейнічацца ў якасці арыентыру для вызначэння канчатковай цаны па здзелцы. Або ў іншых мэтах - напрыклад, пры заключэнні дагавора страхавання, прадастаўлення крэдыту, продажу долі і т. Д. Разгледзім, якія вылучаюць віды кошту ў ацэнцы розных аб'ектаў расійскія эксперты. А таксама тое, як можа адпаведная інфармацыя выкарыстоўвацца на практыцы.

класіфікацыя коштаў

Якія віды кошту таго ці іншага аб'екта ацэнкі вылучаюць сучасныя эксперты? Крытэрыяў класіфікацыі тут досыць шмат. Разгледзім адну з распаўсюджаных у асяроддзі расейскіх эканамістаў мадэляў.

У ёй прысутнічае, у прыватнасці, рынкавы кошт. Гэта кошт, велічыня якой фіксуецца ў момант ацэнкі аб'екта пры ўмове, што мяркуецца яго продаж у канкурэнтным сегменце. Гэта значыць абавязковыя ўмовы вызначэння карэктнай кошту - наяўнасць публічнай інфармацыі аб прынцыпах цэнаўтварэння тавару, адсутнасць значных знешніх (рэгулятыўных) фактараў, якія ўплываюць на кошт.

Ёсць у разгляданай мадэлі інвестыцыйная кошт. Яе паказчыкі выяўляюцца з мэтай прадастаўлення звестак у адрас асоб, зацікаўленых ва укладаннях у нейкі аб'ект. У некаторых выпадках інвестыцыйная кошт можа супадаць з рынкавай. Але гэта не заўсёды так. Часам адначасова з інвестыцыйнай разлічваецца таксама і ліквідацыйная кошт аб'екта. Яе велічыня выказвае верагодны памер магчымай выручкі па факце перапродажу прадмета здзелкі.

Існуе кадастравы кошт. Мэта яе ўстанаўлення - занясенне аб'екта ў нейкі дзяржаўны або галіновай рэестр з наступным выкарыстаннем інфармацыі адпаведнымі ведама. Як правіла, гаворка ў дадзеным выпадку ідзе аб вылічэнні падаткаў. Кадастравы кошт звычайна ніжэй рынкавай, калі казаць аб нерухомасці, ці прыблізна роўная ёй.

Ёсць таксама такое паняцце, як страхавая кошт. Яна мае на ўвазе разлік велічыні выплат па дамове страхавання. У шэрагу выпадкаў адначасова з ёй разлічваецца таксама і аднаўленчая кошт аб'екта. Гэта адбываецца, напрыклад, калі адпаведнае пагадненне са страхавой кампаніяй мае на ўвазе не грашовую кампенсацыю, а прывядзенне аб'екта да першапачатковага функцыянальнаму стану па факце пашкоджання або выхаду з ладу.

Такім чынам, мы разгледзелі 4 віды кошту, якія найбольш распаўсюджаны ў расійскай эканамічнай школе, а таксама некалькі дапаўняюць іх. Гэты пералік, вядома, не вычарпальны. Ёсць прыватныя віды рынкавай кошту, роўна як і інвестыцыйнай, ці ж кадастравай, якія тычыліся характарыстык аб'ектаў з розным, як варыянт, прававым статусам. Цяпер пяройдзем да вывучэння сутнасці аб'ектаў, у дачыненні да якіх адпаведны параметр разлічваецца ў аспекце практычнай значнасці.

ацэнка бізнесу

Вядома, канкрэтных тыпаў аб'ектаў, у дачыненні да якіх вызначаецца кошт, вельмі шмат. У ліку самых часта сустракаемых у расійскай дзелавой практыцы - гэта бізнес і нерухомасць. У першым выпадку ацэньваецца сукупнасць актываў фірмаў, прынцыпаў менеджменту і відаў дзейнасці, генерыруючых прыбытак. Перш чым вывучаць віды кошту прадпрыемства, карысна будзе вызначыць мэты, якія стаяць перад суб'ектам адпаведнай ацэнкі.

Навошта вызначаць вартасныя параметры для бізнесу? Першы варыянт тут - перспектывы продажу прадпрыемства. Уладальнік фірмы можа вырашыць заняцца іншай справай, але перш за выгадна перадаць бягучае ў рукі іншага ўласніка. Таксама адзнака бізнэсу можа вырабляцца для павышэння якасці кіравання кампаніяй, выяўлення магчымых недахопаў у сістэме менеджменту. Яшчэ варыянт - прыцягненне ўвагі інвестараў у выпадку, калі абаротнага капіталу не хапае, ці фірмай пастаўлена задача пашырыць рынак, з прычыны чаго ёсць патрэба ў дадатковых сродках. Ацэнка бізнесу можа ажыццяўляцца пры афармленні крэдыту - менавіта яна, як правіла, служыць арыенцірам для прыняцця рашэння пад выдачы пазыкі банкам.

Кошту пры ацэнцы бізнесу

Якія віды кошту задзейнічаюцца пры ацэнцы прадпрыемстваў? Якія прынцыпы тут часцей за ўсё выкарыстоўваюцца? Асноўныя віды кошту, якія дастасавальныя ў дачыненні да ацэнкі бізнесу - рынкавая і інвестыцыйная. На думку некаторых экспертаў, разглядаючы магчымасць куплі прадпрыемствы, партнёру мэтазгодна рабіць акцэнт менавіта на другім напрамку ў аналізе адпаведных перспектыў. Паколькі тыпова "рынкавая" цана для бізнесу - паказчык, не заўсёды казаў пра патэнцыял развіцця прадпрыемства адназначна. Але калі гаворка ідзе пра тое, каб выявіць менавіта яе, то ключавыя прынцыпы вылічэння патрэбных лічбаў могуць грунтавацца:

- на супастаўленні наяўных паказчыкаў з тымі, што характэрныя для іншых удзельнікаў рынку;

- на вывучэнні канкурэнтных пераваг бізнесу;

- на суб'ектыўным бачанні экспертаў, якія вырабляюць ацэнку;

- на вывучэнні ўплыву знешніх фактараў.

Калі гаворка ідзе аб вызначэнні інвестыцыйнай кошту бізнесу, то могуць прымяняцца гэтыя ж прынцыпы, але ў дадатак да іх таксама дапушчальна задзейнічаць і шэраг іншых:

- мадэляванне паводзін суб'ектаў, уцягнутых у бізнэс (ўплыву фактараў);

- разлік рэнтабельнасці (прырост рынкавай кошту з цягам часу).

Канкрэтныя паказчыкі кошту могуць задаволіць патэнцыйнага пакупніка бізнесу або інвестара, у залежнасці ад таго, які меркаваны памер укладанняў у справу і якія перспектывы іх акупляльнасці. У многіх выпадках інвестыцыі могуць мець крэдытнае паходжанне. Велічыня магчымай прыбытку павінна быць не проста выдатнай ад нуля, але таксама і забяспечваць выплату працэнтаў банку. Дадатковымі арыенцірамі ў прыняцці рашэнняў інвестарам, не лічачы паказчыкаў, якія адлюстроўваюць рынкавую і інвестыцыйную кошт бізнесу, могуць быць:

- меркаваная ўстойлівасць бізнэсу (здольнасць генераваць прыбытак на працягу працяглага часу);

- суаднясенне тэрмінаў акупнасці з канкурэнтнымі бізнэсамі (быць можа, інвестару больш выгадна ўкласціся ў іншую фірму, а пакупніку - набыць менавіта яе);

- узровень даверу паміж партнёрамі.

Названыя крытэрыі могуць быць вельмі суб'ектыўныя. Таму ў дзелавой практыцы рынкавая і інвестыцыйная кошт бізнесу - параметры хоць і важныя, але не заўсёды адносяцца да ліку ключавых.

Яшчэ адзін магчымы фактар - кошт відаў работ, звязаных з ацэнкай бізнесу на прадмет інвеставання або магчымай пакупкі. Калі даследаванне прадпрыемства можа суправаджацца значнымі ўкладаннямі, не мае на ўвазе рэальнай прыбытку (напрыклад, зварот да знешніх экспертам, аўдытарам і аналітыкам), то цалкам верагодна, што інвестар або патэнцыйны пакупнік бізнесу аддадуць перавагу не мець справы з канкрэтнай фірмай.

ацэнка нерухомасці

Карысна будзе вывучыць тое, якімі бываюць віды кошту нерухомасці, а таксама якія рэалізуюцца падыходы ў ацэнцы яе. Але перш - як і ў выпадку з бізнэсам - вызначым мэты, якіх пераследуюць ўдзельнікамі грамадзянска-прававых здзелак адпаведнага тыпу. Неабходнасць у тым, каб вывучыць тыпы кошту нерухомасці, а таксама звярнуцца да паслуг ацэншчыка, узнікаюць ў наступных асноўных выпадках:

- трэба будзе здзелка куплі-продажу кватэры, офіса, іншага будынка або памяшкання;

- ацэньваюцца актывы фірмы;

- вызначаецца памер падаткаабкладальнай базы ў аспекце маёмасных збораў.

Вядома, на практыцы падстаў для ажыццяўлення ацэнкі нерухомасці можа быць і больш. Напрыклад, у шэрагу выпадкаў узнікае неабходнасць вызначыць віды каштарыснай кошту ў дадатак да асноўных працэдурах. Ці - як варыянт - ацаніць нерухомасць з мэтай яе перадачы пад дзяржаўныя патрэбы.

Кошту пры ацэнцы нерухомасці

Вышэй мы адзначылі, што асноўныя віды кошту прадпрыемства - гэта рынкавая і інвестыцыйная. У дачыненні да нерухомасці могуць быць даследаваны тыя ж параметры, але, як правіла, у дадатак ідзе яшчэ шэраг некаторых. А менавіта - кадастравы і страхавая кошт аб'екта. У шэрагу выпадкаў вызначаецца таксама і ліквідацыйная. Асаблівасці вызначэння рынкавай і інвестыцыйнай кошту мы ўжо разгледзелі вышэй. У выпадку з нерухомасцю агульныя прынцыпы і методыкі па сваёй форме ў цэлым падобныя з тымі, што прымяняюцца пры ацэнцы бізнесу. Толькі задзейнічаюцца яны пры большай адаптаванасці да спецыфікі адпаведнага рынку: "канкурэнцыя" замяняецца "станам" (узроўнем рамонту, матэрыяламі аздаблення і яе якасцю і т. Д.), "Рэнтабельнасць" - чаканым "падаражэннем".

Вывучым зараз тое, як ажыццяўляецца падлік лічбаў для кадастравага, страхавой і ліквідацыйнай коштаў. Усе яны валодаюць некаторай спецыфікай. Кожны выгляд якая вызначаецца кошту з пералічаных характарызуецца асаблівасцямі ў аспекце метадаў ацэнкі. Разгледзім іх.

Калі гаворка ідзе аб кадастравым кошце нерухомасці, то ацэншчык бярэ за аснову методыкі, якія адлюстроўваюцца ў рэлевантныя заканадаўчых крыніцах, рэкамендацыях Мінфіна і іншых ведамстваў, адказных за практычнае выкарыстанне адпаведных звестак аб жыллё. У шэрагу выпадкаў могуць задзейнічацца таксама крытэрыі, характэрныя для вызначэння рынкавай кошту аб'екта. Можа вывучацца розная тэхнічная дакументацыя.

Калі стаіць задача вызначыць страхавую кошт нерухомасці, то ў дадзеным выпадку, як правіла, ацэншчык кіруецца пераважна рынкавымі метадамі, аднак з папраўкай на фактычнае ўтрыманне здзелкі куплі-продажу. Напрыклад, калі чалавек купляе кватэру па іпатэцы, то ў страхавую кошт можа быць уключана толькі сума крэдыту. І ў гэтым выпадку адпаведная база для вылічэння сумы па дамове са страхавальнікамі можа быць ніжэй, чым калі б за аснову была ўзятая ў чыстым выглядзе рынкавы кошт кватэры.

Іпатэка - прыклад сегмента рынку, дзе практычна значнай для суб'ектаў грамадзянска-прававых здзелак можа быць ліквідацыйная кошт аб'екта. У выпадку, калі, напрыклад, фізасоба або арганізацыя не змогуць выканаць умовы па аплаце крэдыту, банк, верагодна, прыме рашэнне аб продажы маёмасці, якая знаходзіцца ў закладзе. Яшчэ да падпісання здзелкі па афармленні пазыкі фінансавая арганізацыя, верагодна, пажадае прааналізаваць перспектывы ліквідацыйнай складнікам праекта.

Адзначым, аднак, што некаторыя эксперты лічаць неправамерным выкарыстоўваць тэрмін "ліквідацыйная кошт" ў дачыненні да аперацый з нерухомасцю пры ўзаемадзеянні з банкамі. Справа ў тым, што па змаўчанні дагавор іпатэкі не мае на ўвазе абавязковы пераход кватэры ва ўласнасць банка - яна з'яўляецца толькі забеспячальнага мерай па крэдыце. У той час як у чыстым выглядзе ліквідацыйная кошт мае на ўвазе вылічэнне цаны, па якой ўладальнік аб'екта (напрыклад, бізнесу) зможа прадаць сваю маёмасць (скажам, па прычыне банкруцтва прадпрыемства). Таму ужываць тэрмін, пра які ідзе гаворка, у дачыненні да нерухомасці, варта з асцярожнасцю.

Кошт - велічыня пастаянная?

Многія сучасныя эканамісты мяркуюць, што не. Калі, вядома, казаць пра рынкавую эканоміку, дзе ёсць месца механізму свабоднага фарміравання цэн, зыходзячы з попыту і прапановы. Па-за залежнасці ад таго, якія віды кошту тавару даследуюцца, кожны з іх - гэта нясталая велічыня, прыкладны арыенцір, які могуць задзейнічаць бакі здзелкі ў пэўны момант часу. Ёсць, безумоўна, галіны, дзе валацільнасць адпаведных паказчыкаў мінімальная - напрыклад, сегменты рынку, дзе пераважаюць дзяржзаказы. Але гэта, хутчэй, выключэнне. Уменне арыентавацца ў зменлівай асяроддзі коштаў - адно з самых важных канкурэнтных пераваг любога сучаснага бізнесу.

Similar articles

 

 

 

 

Trending Now

 

 

 

 

Newest

Copyright © 2018 be.birmiss.com. Theme powered by WordPress.